Сколько стоит земля в Подмосковье

Есть реклама – «1 гектар за 100 тысяч рублей», а у вас 1 сотка стоит 100 тысяч — почему так дорого? А у вас участок под ИЖС или под дачное строительство? А вот в нашем районе ниже 200 тысяч за сотку земли нет – почему? И вообще, она же народное достояние…

Почему же всякие «спекулянты» на народе наживаются? Как они ее получили – украли, наверное?

Такие вопросы очень часто задают нашей компании «Земельный экспресс».

Так сколько должна стоить земля? Давайте с этим разберемся. 

История появления рынка земли в России

Начнем с 90-х. До этого, в советское время, права собственности на землю не было. Можно было владеть только домом в деревне, ну или садовым домиком в СНТ, к которому прилагался участок. Все это называлось «домовладения».

Дом в деревне, особенно близко к крупному городу, был огромной ценностью.

Если его хозяин умирал, то наследники делили дом и участок. Поэтому в старых деревнях и старых дачных местах участки неправильной формы, а дома самых причудливых конфигураций. Один дом может быть разделен на несколько частей со всевозможными пристройками.

В 90-е появилась частная собственность. Люди получили право бесплатно приватизировать не только квартиры, но и земельные участки под постройками.

А сельские администрации начали выделять гражданам участки в границах деревень под огороды или под строительство. 

Самое распространенное назначение таких участков – для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Земельные участки выделяли очередникам, пенсионерам, разным заслуженным людям, ну и особо приближенным к администрации людям.

Люди потянулись за землей. Причем, тогда она не имела особой ценности. Кто-то покупал участок в чистом поле на окраине деревни у пенсионеров, которым ее выделили бесплатно, ну или у главы сельской администрации.

Земля в таких местах сейчас очень дорогая. Ведь застройка полностью за 20-30 лет сформировалась, новой стройки нет. Дороги чистят муниципальные власти. 

В начале 2000-х годов началась приватизация колхозов и совхозов. То есть земель сельскохозяйственного назначения.

Колхозники получили паи, которые незамедлительно продали быстро подоспевшим бизнесменам. Паи продавались, в основном, очень недорого. Ну, где-нибудь на Рублевке большинство колхозников на вырученные деньги купили себе квартиры или машины. 

Кто-то не захотел продавать свой пай и стал фермером, например.

Но в самых лучших местах наиболее предприимчивые люди перевели землю под строительство и продали ее очень дорого. Гораздо дороже, чем их коллеги свои колхозные паи.

Ну а бизнесмены, скупившие колхозные паи, стали, что называется, ленд лордами.

Например, агентство недвижимости Инком купило таким образом колхоз «Россия» и стало собственником нескольких сот гектар земли, которые со временем перевели под жилищное строительство и построили, наверное, одни из самых лучших отельных поселков Истринского района.

Наша компания, кстати, колхозы и совхозы не скупала. Мы больше на вторичном рынке оптом покупали землю, переводили ее под строительство и организовывали коттеджные поселки, в которых продавали участки без подряда на строительство.

Если вы захотите купить сегодня себе участок, скорее всего вы его найдете вот на таких бывших колхозных землях. Или еще из тех первых земель родом из 90-х годов. Совхозные земли предназначались для сельскохозяйственного производства.

Строить жилье на таких землях нельзя.

Поэтому их переводили под цели «строительство». Сделать это можно было двумя путями: включить участок в состав населенного пункта или перевести в другую категорию земли – населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального или малоэтажного строительства».

На таких землях можно строить жилые дома и таунхаусы.

Теперь давайте посчитаем, сколько же должны стоить участки под строительство вначале 2000-х, когда рынок земли бурно рос.

Допустим, мы в свое время купили у фермера его поле километрах в 70 от МКАД. Большинство таких сделок проходило давно, цены все были в долларах. Стоила сотка земли не меньше тысячи долларов. 

Это поле надо было перевести под строительство, ведь на сельхозземлях строить нельзя. Что-то построить для района. Потом надо было сделать генеральный план поселка. Выделить процентов 20 земли под дороги и прочие инфраструктурные объекты. 

Все это занимало довольно много времени, как правило года два-три. Потом надо было построить коммуникации. В общем, стоимость одной сотки в коттеджном поселке выходила минимум 4–5 тысяч долларов. А ближе к Москве и 10–15. А если деньги были кредитные? В общем, когда в 2009 году спрос на загородную недвижимость стал падать, очень большое количество девелоперов просто разорилось. С тех пор остались недостроенными довольно много поселков, которые так и стоят до сих пор. 

Многие мелкие и средние владельцы подмосковных полей оценивают свои активы еще вот по тем ценам.

Вот пример такого предложения.

Около 150 тысяч рублей за сотку. Но если мы вычтем вот те 20 процентов на земли общего пользования и прибавим стоимость строительства самых простых дорог из асфальтовой крошки, какое-то ограждение, въездную группу, то себестоимость участка в таком поселке будет выше 200 тысяч рублей за сотку. Это голое поле, где нет ни одного дома. Это эконом класс и без коммуникаций.

Для сравнения. В нашем поселке «Калина» сотка стоит от 105 000 рублей. В поселке «Светлый» – от 108 000.

Подмосковный гектар за 100 000 – это дешево или дорого

В последнее время появилось несколько компаний, которые рекламируют продажу земли гектарами, 1 гектар – 100 000 рублей. 1га = 100 соток. 1 сотка стоит 1000 рублей. В 10 раз дешевле, чем в поселке, да. 

Но!

Если вы поинтересуетесь кадастровой стоимостью такой земли, то обнаружите, что она в раза в 1,5-2 ниже. Плюс-минус рублей 600. То есть, на самом деле, она еще дешевле, чем 1000 р. за сотку.

К этому добавим, что строить жилье на ней нельзя, ну, или практически нельзя.

Можно пахать, сеять, пасти скот.

Находится она в таких местах, ну, скажем так, между Питером и Москвой.

Бремя по проведению коммуникаций и дорог на управляющую компанию поселка не переложишь.

Такие гектары покупаются, наверное, больше на эмоциях.