Особенности ипотечного кредитования на строительство загородного дома: как выбрать выгодные условия и избежать подводных камней

Ипотека на строительство индивидуального дома

Для строительства дома необходимы две основные вещи: земельный участок и финансирование. В современном мире существует множество способов получить средства на строительство, и один из самых популярных — это ипотека. Однако процесс оформления ипотеки на строительство загородного дома имеет свои особенности и нюансы, которые важно учитывать, чтобы избежать неожиданных сложностей. 

Условия получения ипотеки

Для получения ипотеки на строительство дома необходимо выполнить ряд условий:

• Документы: паспорт, справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), подтверждение трудового стажа. Некоторые банки, например Сбербанк, могут запросить минимальный пакет документов (паспорт и второй документ, например СНИЛС или водительские права).

• Созаемщик. Часто требуется, чтобы супруг или супруга выступили в роли созаемщика. Его можно вывести из договора после завершения строительства и передачи дома в залог банку.

• Первоначальный взнос. Обычно составляет 20% от стоимости проекта. В некоторых случаях подрядчик, строящий дом, может подтвердить расходы на материалы, что засчитывается как часть взноса. То есть, первоначальный взнос можно внести не деньгами, а чеками на уже закупленные материалы. Эта сумма зачтется как первоначальный взнос. Стоит иметь в виду, что первоначальный взнос (20-30%) считается не от цены подрядчика на строительство, а от суммы в отчете оценщика.

• Залог. Участок уйдет в залог банку. А потом и дом, пока не будет погашен кредит.

• Срок кредита. До 25–30 лет, в зависимости от банка.

• Срок строительства. Обычно от 1 до 2 лет, в течение которых необходимо завершить строительство. Для хозяйственного способа строительства (собственными силами) сроки могут быть жестче — до 1 года.

Особенности ипотеки в Россельхозбанке

Россельхозбанк предлагает уникальную программу — сельскую ипотеку под 3%. Однако у этой программы есть свои ограничения:

• Аккредитованный подрядчик. Строительство должно вестись только через подрядчика, аккредитованного в Россельхозбанке. Самостоятельное строительство (хозяйственным способом) не допускается.

• Кредитная линия. Деньги выдаются подрядчику траншами (35%, 35%, 30%) после завершения очередного этапа строительства, а проценты начисляются сразу на всю сумму кредита, даже если средства еще не использованы.

• Прописка. После ввода дома в эксплуатацию заемщик и его семья (супруг/супруга и дети до 18 лет) обязаны прописаться в новом доме. Если семья выпишется до погашения кредита, процентная ставка будет повышена. Прописку каждый год нужно будет подтверждать. 

• Ограничения. Программа не подходит для тех, кто планирует строить дом самостоятельно или сохранить прописку в городе.

Условия ипотеки в Сбербанке

• Ставки. От 5% до 8% в зависимости от программы (семейная, IT-ипотека). Ставка может быть снижена при наличии справки 2-НДФЛ или зарплатного проекта в Сбербанке.

• Документы. Минимальный пакет — паспорт и второй документ (водительские права, СНИЛС). При наличии дополнительных документов (например, подтверждающих доходы ИП) можно повысить шансы на одобрение.

• Первоначальный взнос. От 10% до 30% в зависимости от программы и категории заемщика. Например, для IT-ипотеки требуется 20%, а для программ с господдержкой — 30%.

• Срок кредита. До 30 лет.

• Срок строительства. До 2 лет, при этом дом должен быть построен подрядной организацией. Дом будет считаться введенным в эксплуатацию, если построены коробка, заведены вода и электричество. В доме должно быть тепло. Но не обязательно сразу же вкладываться в проведение газа, достаточно подключить электрический котел – банк это полностью устроит.

• Прописка. Не обязательна, что делает программу более гибкой для городских жителей.

Выгода ипотеки под 8%

Несмотря на более высокую процентную ставку, ипотека под 8% может быть выгоднее, чем под 3%, особенно при строительстве хозяйственным способом. Это связано с тем, что:

• Экономия на подрядчике. Самостоятельное строительство позволяет сэкономить на накрутке подрядной организацией, которая тоже на вас зарабатывает.

• Больший объем строительства. За те же деньги можно построить дом большей площади.

• Отсутствие обременений. Нет необходимости прописываться в доме, что удобно для тех, кто хочет сохранить городскую прописку.

Особенности ипотеки на строительство дома

При оформлении ипотеки на строительство дома важно учитывать следующие моменты:

• Способ строительства. С подрядной организацией или хозяйственным способом (самостоятельно). Второй вариант позволяет сэкономить, но требует больше времени и усилий.

• Обеспечение. В некоторых случаях требуется дополнительное обеспечение, например, залог существующей недвижимости. Например, для программ с господдержкой в Сбербанке необходимо, чтобы залоговая недвижимость покрывала не менее 70% стоимости кредита.

• Контроль банка. Банк будет контролировать этапы строительства, требуя отчеты о расходовании средств. При хозяйственном способе строительства необходимо предоставлять фотоотчеты с геопривязкой.

• Сроки. При хозяйственном способе строительства сроки могут быть жестче — до 1 года.

Важные нюансы и подводные камни

При оформлении ипотеки на строительство дома важно учитывать следующие нюансы:

• Страхование жизни. Обязательное условие для большинства банков. Стоимость страхования может значительно увеличить общие расходы.

• Лимиты банков. У банков могут быть лимиты на выдачу кредитов, поэтому рекомендуется подавать заявки сразу в несколько банков.

• Налоги при продаже. Если дом продается в течение 5 лет после строительства, необходимо будет заплатить налог.

• Просрочки по кредитам. Даже незначительные просрочки по другим кредитам могут стать причиной отказа в ипотеке.

Подача документов в банк

Подача документов на ипотеку может осуществляться как напрямую в банк, так и через аккредитованных застройщиков. Второй вариант часто предпочтительнее, так как специалисты застройщика помогут правильно оформить документы и избежать ошибок. 

При самостоятельной подаче важно внимательно заполнять все формы и предоставлять полный пакет документов. Например, для Россельхозбанка и Сбербанка рекомендуется подавать документы через аккредитованных застройщиков, так как это повышает шансы на одобрение.

Отзывы заемщиков

На форумах в интернете многие, построившие дом в ипотеку, делятся предостережениями и советами. Вот некоторые из них (орфография сохранена):

«Проблема ипотеки для строительства в аккредитованной организации в том, что банк, выдав линию застройщику, более ни за что не отвечает. То есть ВАШИ деньги ушли, банк свою функцию выполнил и, если (в процессе стройки) застройщик будет выдавать брак на каждом этапе, или построит непригодный для жилья дом или не хватит денег (неожиданное подорожание стройматериалов) или обанкротится или просто тупо пропадет с объекта, получив очередной транш - то всё это будут ВАШИ проблемы. Аккредитованый застройщик - это просто слова, за которыми никакой ответственности нет. То есть необходимо понимать, что если у вас нет надежных прямых или опосредованных серьезных знакомств в сфере строительства, то вы просто играете в лотерею на деньги, которые дал вам банк под конский процент. Это первое, что вообще необходимо ОСОЗНАВАТЬ в данном случае.»

«Лайфхак еще один, берешь страховку в банке, потом идешь в другую, стороннюю (аккредитованную) страховую компанию, там все тоже самое страхуешь (гораздо дешевле), затем идешь в страховую от банка, показываешь новый договор страхования и расторгаешь договор страхования от банка и возвращаешь деньги (в течении 2-ух недель). Но нужно прочитать договор страхования, чтобы не было запрета на расторжение.»

«К сожалению, утверждение про зарплатный проект и более лояльный процент не всегда верен.

Сам работаю в крупном банке и мне, как сотруднику, процент по ипотеке предлагают ВЫШЕ, чем человеку с улицы))))

История про зарплатный проект и более низкий процент верна для Сбера и ВТБ, но исключительно в случае хорошей кредитной истории и определенных требований, к примеру - сроку ипотеки.» 

«Еще важный момент- это маткапитал. Не забывайте, что если использовали его на первоначальный взнос подрядчику, то дом потом нельзя будет легко продать пока дети не вырастут и еще с их согласия.»

«Банк иногда выполняет план на квартал, и вашей заявкой займутся позже. И важно, последний платеж должен быть до наступления пенсионного возраста, банк промолчит и откажет...»

Заключение

Ипотека на строительство индивидуального дома — это сложный, но доступный способ реализовать мечту о загородном жилье. Важно тщательно изучить условия разных банков, оценить свои возможности и выбрать оптимальный вариант. Учитывая все нюансы и подводные камни, можно избежать неожиданных расходов и сложностей, а также построить дом, который будет соответствовать всем вашим ожиданиям.

Остались вопросы? Читайте статью: «Строительство дома в ипотеку: ответы на вопросы».

Планируете купить участок в Московской области? Звоните нам по телефону +7 (495) 132-04-50 или закажите обратный звонок на сайте Земельный экспресс.