Как выбрать строительную компанию для строительства дома

Строительные компании, готовые помочь людям в строительстве дома – это достаточно новая история для России. Все привыкли строить, обращаясь к шабашникам или к частным прорабам. И только в последнее время люди начинают думать: «Не, нафиг, я лучше пойду в строительную компанию».

В этой статье расскажем, по каким признакам можно определить, что застройщику можно доверить строительство дома.

Документация

Первое, что необходимо сделать – это проверить базовую документацию.

В нее входят:

• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц – ЕГРЮЛ,

• свидетельство о постановке на налоговый учет – ИНН,

• свидетельство о регистрации компании,

• устав,

• решение, протокол или приказ о полномочиях доверенного лица, если подписантом будет не руководитель.

Запросить выписку из ЕГРЮЛ и свидетельство о регистрации можно в сервисах налоговой. 

Наличие судебных исков

Информацию о возможных судах с участием застройщика можно найти на сайте арбитражного суда по номеру ИНН. Посмотрите, на каких основаниях были заведены дела, если они были.

Договор

Многие относятся к договору как к какой-то бумажке, которая, может быть, будет их защищать. А, может быть, и не будет. Договор, который вам даст ваш застройщик необходимо посмотреть как минимум с юристом. С любым юристом, хотя бы чуть-чуть разбирающимся. 

Договор должен предоставляться сразу же. А не «когда ты ко мне придешь, я тебе дам, ты подпишешь».

Офис подрядчика

Вы, наверное, скажете, офис – это аренда, которую надо платить, лишние издержки.

Давайте посмотрим на это с другой стороны.

Кто должен работать в строительной компании? Там должны работать сотрудники отдела продаж, сам директор, проектировщики, прорабы, снабженцы, бухгалтер. Они все участвуют в уменьшении себестоимости дома для заказчика и увеличении дополнительной прибыли для компании застройщика. 

Проектировщик

Если он работает в штате – снижается стоимость проекта и разрабатывается оптимальное решение. Если его в штате нет, то он привлекается со стороны и ему платится значительно больше денег, как правило. 

Либо эта услуга не оказывается. А проектировать и строить в одном месте – это всегда оптимальное решение.

Прораб 

Это человек, который строит дом. Если, по договору, он же заказывает материалы и ведет контроль качества строительства, это значит, что все стадии делаются плохо. Ну либо он строит 2-3 дома в год и не более. 

Снабженец

Зарплата снабженца в среднем 60 тысяч рублей. Умножаем на 12, получается 360 тысяч в год. Специалист, который берет с компании 360 тысяч в год, дает выгоду намного больше, чем эта сумма, благодаря закупке материалов, отсутствию простоев бригады и техники. 

Если снабженца в компании нет, значит закупкой материалов и логистикой занимается прораб, который иногда работает сам на себя. Либо начальник компании, который просто не успевает, например, сталкивать поставщиков лбами, чтобы получить лучшую цену.

Соответственно, кто платит за более дорогие материалы? Правильно – заказчики.

Таким образом, если у строительной организации нет офиса или есть офис, в котором сидят два человека, то это микроорганизация с микрообъемами 2-3 дома в год. Либо это люди, которые выполняют огромный круг обязанностей.

Стоит обратить внимание и на чистоту в офисе. И есть ли в офисе материалы, из которых будет построен дом, можно ли их потрогать. Если вы пришли в грязный маленький офис, где все заставлено и завалено, скорее всего у вас на стройплощадке будет такой же бардак.

Если вы пришли в офис, в котором на стенах абсолютно ничего нет, по центру офиса стоит стол с компьютером и два стула – перед вами фирма-однодневка. Ну, либо строительная организация, которая открылась только вчера. 

Репутация строительной компании

Почитайте отзывы. Да, все отзывы в интернете уже давным-давно платные. Очень мало отзывов положительных и бесплатных. Но все-таки…

Здесь лучше опираться на те отзывы, где есть фото – и видео-доказательства не только конечного результата, но и промежуточных процессов стройки.

Как правило, застройщики, которые не стесняются своей работы, не скрывают адреса своих проектов.

А если нет возможности увидеть хоть один реальный объект, это повод задуматься. 

Изучите сайт строительной компании, проверьте активность в соцсетях

Создать красивую страничку не трудно. Но это еще не показатель надежности. Проверьте, насколько легко дозвониться до компании и насколько охотно они отвечают на вопросы.

В соцсетях должны быть видны реальные строительные процессы. А не только фотографии домиков или директора рядом с дорогой иномаркой. Если вы видите, что директор или сотрудники не стесняются выходить в соцсети, если вы видите внутреннюю жизнь, реальные процессы, – это является дополнительным маркером того, что с ними можно работать. 

Опыт застройщика

Выбирайте опытного застройщика.

Оценить опыт можно по количеству построенных домов или количеству лет, которые компания проработала в едином юридическом лице.

Представьте молодую компанию, которая только открылась и все у нее понеслось. Сейчас же еще и строительная ипотека им в помощь. Банк переводит деньги в начале стройки, и только потом в течение года строится дом. 

И вот молодая компания, которая, условно, год отработала, у них все получилось, и они поверили в себя… И что они начинают делать? Они заключают договора. При отсутствии репутации, слабой клиентской базе и маркетинге, единственный вариант продать – это опускать цены. Рентабельность при таком раскладе на уровне 3–5 %. А тут, к примеру, пандемия или леса горят, цены на стройматериалы выросли. А деньги от банка уже получены и надо строить. А денег не хватает. «Что делать? – А давайте обанкротимся. Или ничего не будем делать.» И это распространенная история.

Низкая цена клиенту нравится, но он забывает, что там, где мало опыта, там много подводных камней… И для клиента и для самой компании.

Поэтому, если вы все-таки решили обратиться в малоопытную компанию – не несите туда все деньги сразу. Хотя бы поэтапно оплачивайте работу. А лучше, в конце строительного процесса. 

Гарантия, которую дает подрядчик

Дело в том, что ИЖС никаким образом, с точки зрения гарантии, не регламентируется у нас в законодательстве. Почему? Потому что ИЖС – это не только про строительные компании и бригады, это еще и про «сам себе построил».

Соответственно, гарантии, которые вам дает застройщик, это больше маркетинг.  Хотя застройщику – это большой плюс в репутацию, когда, по доброте душевной, он эти гарантии дает.

Воспользуйтесь предыдущими советами и выберете нормального застройщика. И не будете переживать о гарантиях. 

Фиксированная стоимость

То, на чем ломается большинство строительных компаний в нашей стране. У нас постоянно происходит рост цен. 

Случается какая-нибудь история и цены улетают на 20 % вверх.

После этого происходит обрушение спроса, и цена начинает корректироваться обратно. И конечный люфт цены на строительные материалы получается процентов 10. И даже эти 10 % увеличения цены – это не увеличение на 10 % себестоимости дома. Это увеличение лишь цены части материалов. Другая часть осталась на том же уровне, как и цена работы. 

Дом строится полгода-год. Средний за полгода скачок цены на стройматериалы, даже в случае каких-либо неприятных событий, это 5–7 %. 

Как правило, все эти скачки у нормальных застройщиков давным-давно заложены в смете. Потому что они не хотят банкротиться, как это делают многие после того как не пережили данные истории. 

К чему я все это говорю? Застройщик должен зафиксировать вам цену. В договоре должно быть написано, что цена является окончательной и не подлежит изменению. 

Хороший застройщик, в лице менеджера по продажам, либо клиентского менеджера, должен с клиентом сесть и сказать: «Дорогой друг, смотри: вот у тебя дом, вот это у тебя будет, вот этого у тебя не будет.» И напротив каждой работы должна быть цена. Чтобы клиент четко понимал, откуда берется стоимость. И она, естественно, должна быть фиксированная.

Признак добросовестного подрядчика 

Он не опаздывает.

Это тонкий, но рабочий маркер. Если вы с застройщиком договорились о встрече, и он опоздал на 15 минут – ну, всякое бывает…

Потом опоздал во второй раз. Сказал, что завтра скинет вам документы – скинул через неделю. Он вам дом так же сдаст. Через 3 месяца пообещает, – через 5 сдаст или через 8. Вы можете сказать: «Ну и что, опаздывает на встречу… Может, он занят строительными делами.» Нет, он опоздал на встречу, потому что плохо спланировал свою работу и свой день. А если ты плохо планируешь свой день, то плохо планируешь и строительство дома. Поэтому, – грамотный застройщик не опаздывает.

Заключение

Вы не найдете человека, который знает все области строительства идеально. И при этом работал бы для вас дешево, качественно и быстро. Конечно, строительство со строительной компанией стоит дорого. Не потому, что им надо платить за офис и зарплату сотрудникам, а потому что себестоимость строительства с соблюдением СП (свода правил по проектированию и строительству) стоит дорого. Потому что профессионализм вообще стоит дорого.

Выбирать компанию, которая продает земельные участки, можно по той же логике. У нас в «Земельном экспрессе» есть свой телеграм-канал. Там мы рассказываем о том, как в наших поселках строятся дороги, школа, проводятся газ и электричество. На сайте можно прочитать отзывы реальных покупателей наших участков.