Как выбрать частный дом. Оценка технического состояния

В части 1 мы рассказали о том, по каким параметрам нужно выбирать загородный дом.

Переходим ко второму этапу –  чек-листу по обследованию технического состояния дома. Расскажу, как можно проверить дом самому, не обладая специальной подготовкой.

Лучше, конечно, нанять эксперта, который грамотно и профессионально проведет обследование, используя специальные инструменты. Он выдаст подробный акт технического состояния и поможет принять решение о покупке дома и возможных затратах, даст рекомендации по устранению выявленных недочетов.

Это как с автомобилем – у нас же не возникает сомнений, что перед покупкой нужно провести диагностику в автосервисе.

Главные критерии при выборе эксперта:

• высшее строительное образование,

• опыт строительства в ИЖС.

Последовательность обследования технического состояния дома

Проектная документация

Состояние отмостки

Отмостка – это бетонная дорожка по периметру всего дома шириной, как правило, 80–100 см. Она не должна быть у́же свеса крыши.

Желательно, чтобы она была целой, без трещин и выбоин.

Треснула отмостка

Обратите внимание, есть ли зазор между отмосткой и цоколем. Если есть зазор, отмостка больше не выполняет свою функцию – не отводит воду от фундамента.

Если в отмостке есть дождеприемники как признак ливневой канализации – отлично. Она должна быть сделана по периметру дома.

Состояние крылец и террас

Ступени – это расходный материал, как шнурки для ботинок. Они могут быть с трещинами и выбоинами, но их всегда можно заменить.

А вот сама конструкция крыльца и террасы – это посерьезнее. Обязательно посмотрите, как эти конструкции примыкают к цоколю дома, есть ли там зазор.

Состояние водосточной системы и наличие дренажа

Наружная водосточная система – это ливневая канализация и дренаж.

Так или иначе, но наличие дренажа обязательно. 

Дренажи бывают следующих видов: 

• Поверхностный дренаж, как правило, делается по периметру отмостки. 

• Пристенный дренаж делают на глубине. Признак пристенного дренажа – поворотные колодцы по углам дома.

Ливневая канализация с поверхностным дренажем

Отделка цоколя

Если отделка цоколя отслаивается, то это хорошая возможность посмотреть, что под ней. А под ней обязательно должна быть тепло- и гидроизоляция. 

Исключением является только свайный ростверковый фундамент, потому что его утеплять не нужно. Там такая конструкция, что утепляются полы и стены, а под домом обязательно есть подполье. 

В случае свайного ростверкого фундамента обязательно посмотрите, что под ростверком. Там обязательно должен быть зазор для того, чтобы нивелировать движение грунтов при морозном пучении.

Тамбур

Лучше, если он есть. 

Входная дверь – это источник холода и более того, это источник конденсата, который может стать причиной появления плесени. Когда у вас всего лишь одна преграда между +20 в доме и -20 на улице, эта преграда будет испытывать очень серьезные температурные перепады. 

Температура полов

Пройдитесь по дому без тапочек. Это поможет вам понять, в каком состоянии полы, есть ли утепление пола. Когда вы пройдетесь в носках или босиком, то сможете обнаружить, что полы холодные, даже если в доме жарко. Такой дискомфорт никому не понравится. 

Обратите внимание на сквозняк. Это можно почувствовать только ногами, потому что чаще всего сквозняки стелятся именно по полу.

О состоянии самого пола тоже можно получить представление таким способом. Этими ощущениями придется удовлетвориться, потому что вскрывать пол, чтобы убедить вас в хорошем состоянии досок, никто не будет.

Наличие трещин

Наличие трещин на фундаменте и стенах – одно из самых важных проявлений каких-либо деформаций, которые испытали на себе конструкции дома. 

Если вы вдруг увидели трещину – это повод забить тревогу. Самое важное – узнать причину ее возникновения.

Трещины должен оценивать профессионал. Он сможет спрогнозировать дальнейшую динамику раскрытия трещины и если такая динамика есть, это мина замедленного действия. Поэтому на трещины обращайте особое внимание. 

Но не всегда наличие трещин на конструкциях является поводом для паники и для отказа от приобретения дома. Эти трещины надо просто обследовать и это должен сделать специалист.

Трещина в стене

Наличие сырости и грибка

Проверка окон

Главное, о чем нужно помнить в каменном доме, окно должно быть утеплено по периметру, потому что это источник промерзания. 

В жилых помещениях они должны быть одинаковой конструкции. Не так, чтобы в одной комнате стояло деревянное окно, в другой – пластиковое с одинарным пакетом, в третьей – с двойным. 

Так бывает, например, когда из пристройки планировали делать веранду и поставили одинарные окна, а потом решили сделать пристройку жилым помещением.

Проверьте окна на работоспособность всех механизмов. Обязательно откройте и закройте все окна и двери, которые есть в доме. 

Материал перекрытий

Здесь, как и с деревянными полами, без вскрытия понять сложно. Может помочь разговор со строителями дома.

Вентиляционные каналы и дымоходы

Смотрим, есть ли следы намокания на стене, в которой проходит вентканал. Эти следы говорят о поражении кладки вентканала.

Скорее всего, там использован пустотелый кирпич и не произведена защита его поверхности изнутри. Это нехороший признак, потому что это место никак не чинится, – надо разбирать стену и заменять кладку, а это уже тяжелая реконструкция здания. Поэтому на это надо обращать особое внимание.

Проверьте наличие тяги: забит вентканал или нет. То же самое с дымоходом. 

Состояние крыши

Как только вы видите на потолке или стене замокание, это значит, что прорвана гидроизоляция и пароизоляция – утеплитель внутри крыши мансардного этажа стал намокать. Это тревожный сигнал, который может вылиться в дорогостоящий ремонт.

Холодный чердак

На чердак надо подняться и посмотреть на состояние всех стропильных конструкций. 

На что смотреть при осмотре чердака?

На поражение грибком. 

Если есть тяжелое поражение грибком, когда сечение конструкций начинает сокращаться, то нужно подумать о мероприятиях по усилению крыши. Это все деньги, включая проект по усилению крыши, который нужно будет заказывать.

Сгнившие стропила

На следы пожара. 

Обычно при ликвидации последствий пожара никто ничего на чердаке не шкурит и не перекрашивает. Это все будет легко увидеть. 

Проверка сантехники и радиаторов

Проверьте функционирование сантехприборов и нагрев батарей, если есть такая возможность. 

Молниезащита и заземление

Задайте вопрос про молниезащиту: есть ли она и как выполнена. 

Спросите про заземление: пусть вам покажут, как это выполнено на участке и в каком месте.

Ответы на все эти вопросы дадут представление о расходах, которые придется понести на устранение недостатков, и помогут принять решение о покупке дома.

Если вы планируете приобрести земельный участок в Московской области, обратитесь в «Земельный экспресс». Компания реализует участки в 40 км от Москвы.