Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости расторгнуть можно, но основания для этого должны быть серьезные. Они перечислены в Гражданском кодексе, это:

• существенное нарушение условий договора;

• существенное изменение обстоятельств;

• признание договора недействительным.

Срок расторжения договора после регистрации в Росреестре

Договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть в течение трех лет после заключения сделки. Такой срок исковой давности установлен в п.1 ст. 196 ГК РФ.

Но нужно понимать, что чем больше прошло времени, тем сложнее будет покупателю вернуть деньги. Не исключено, что продавец уже потратил их или купил другое жилье. 

Существенное нарушение условий договора 

Имеет место, когда сторона, чье право нарушено, лишилась значительной части того, на что имела право когда заключала сделку.

Причины расторжения договора купли-продажи

Со стороны покупателя это, как правило: 

• неоплата покупки, 

• нарушения порядка или срока оплаты.

Например, покупатель купил земельный участок в рассрочку. Но в какой-то момент, из-за потери работы, прекратил платежи.

Со стороны продавца это может быть: 

• уклонение от регистрации,

• нарушение порядка регистрации. 

Например, подали заявление на регистрацию, а продавец берет и подает заявление на приостановление. Указывает какое-нибудь надуманное основание в виде предоставления дополнительных документов. Росреестр приостанавливает регистрацию и ждет дополнительные документы. Приостановлена она может быть до полугода. То есть полгода сделка не зарегистрирована, договор не исполняется.

Здесь есть основание для расторжения договора.

По соглашению сторон. Когда в ситуации нет конфликта. Просто кто-то утратил интерес к этому договору, а другая сторона при этом не возражает. Возможно, покупатель нашел более подходящую ему недвижимость, а у продавца есть другой покупатель. 

Существенное изменение обстоятельств

Под этой формулировкой подразумевается, что человек не заключил бы договор, если бы знал об этих обстоятельствах. Это повод для разбирательства в суде.

Признание договора недействительным

Если договор будет признан судом недействительным, то покупатель вернет свои деньги, а продавец – недвижимость.

Какие основания для этого могут быть?

1. Продавец оказался недееспособным. Был признан судом недееспособным и на этот счет есть решение суда. Соответственно, он может распоряжаться своим имуществом только с согласия опекуна или органа опеки. 

2. Имущество несовершеннолетнего продано без согласия органов опеки.

3. Продавец в момент сделки находился в состоянии алкогольного опьянения или под воздействием психотропных препаратов.

4. Продавец находился в браке, но согласие супруга не предоставил. Возможно, что поменял паспорт и умышленно этот факт скрыл.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Расторжение договора по соглашению сторон

Заключается соглашение о расторжении договора. В нем указываются последствия, которые вы для себя выбрали и которые прописаны в договоре для такого случая.

Какие это могут быть последствия? Возврат денежных средств или отмена регистрации.

В соглашении указывается, что стороны обязуются подать соответствующее заявление в Росреестр, если процесс уже на стадии регистрации договора. 

Порядок расторжения

• возврат денег,
• неполный возврат денег,
• отмена регистрации,
• штрафы и другие обязательства сторон.

Что делать, если условия расторжения не прописаны в договоре? 

• Подается исковое заявление в суд. 

• К нему прикладывается соглашение между продавцом и покупателем о расторжении договора. 

• Решение суда о расторжении прикладывается к заявлению в Росреестр.

Иногда покупатель и продавец оформляют так называемый обратный договор. Когда сделка уже прошла регистрацию, покупатель продает бывшему продавцу купленную недвижимость по той же цене. У этого варианта есть ряд минусов:

• Обоим придется заплатить налог с продажи.

• У следующего покупателя возникнут вопросы. Такая ситуация может отпугнуть его от покупки.

Расторжение договора через суд 

Одна из сторон подает иск в суд с требованием о расторжении договора.

Иск о расторжении договора указывает на то, что существенные условия договора нарушены. Например, регистрационное действие уже сделано, а оплата так и не получена. 

Продавец требует вернуть недвижимость. Покупатель требует вернуть деньги. 

Отказ от договора в одностороннем порядке 

Право на отказ от договора должно быть предусмотрено этим же договором.
Должны быть четко прописаны:

• порядок заявления об отказе,

• последствия отказа,

• сроки заявления отказа. 

Что указывать в иске о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Процессуальные требования к иску предусмотрены статьями 131 и 132 ГК.

Указываем, что между сторонами заключен договор и что предусмотрено этим договором, о чем стороны договорились. 

Необходимо указать что кому передается по договору, когда, кто и за что должен уплатить. Дальше указываем обстоятельства дела – как именно ваше право нарушено. Нужно указать конкретные статьи и нормы, которыми мотивирована ваша позиция. На этом будет строиться исковое заявление.

Указываем:

• вид сделки,

• описываем имущество;

• договоренности сторон – кто что передает, кто оплачивает;

• обстоятельства нарушения права;

• статьи и нормы.

Все эти пункты должны быть указаны в иске обязательно.

Если планируете купить земельный участок в 30–40 км от Москвы, обратитесь в «Земельный экспресс».