Как купить участок с незарегистрированным домом

Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда продавцы продают неоформленные жилые дома на земельных участках.

Какие риски несет покупатель, покупая лишь землю? Как обезопасить себя и не потерять деньги и дом?

Если вам понравился дом и сумма, за которую продавец готов расстаться с имуществом, не спешите сразу соглашаться на сделку.

Важно понимать, что объектом купли-продажи будет являться только земельный участок. В договоре будет указана формулировка «строение отсутствует». 

Какие есть риски при покупке участка с незарегистрированным домом

Первый риск – отсутствие границ.

В первую очередь необходимо проверить земельный участок на наличие уточненных границ. Проверить наличие координат у границ участка можно при помощи публичной кадастровой карты. 

При согласии собственника участка можно и нужно осуществить вынос точек в натуру, обратившись в любую кадастровую компанию и договорившись с геодезистом. Вынос точек в натуру стоит, как правило, 500 рублей за одну точку.

Это позволит исключить вариант, при котором дом находится частично за пределами земельного участка.

Возможно, именно по этой причине собственник участка не смог зарегистрировать дом. 

Если дом вышел за границы участка, стоит отказаться от сделки. 

Второй – это риск приостановки государственной регистрации купли-продажи земельного участка.

Дело в том, что в некоторых субъектах федерации существует реестр неузаконенных домов и строений. Например, в Московской области информация о незарегистрированных строениях появляется при помощи аэрофотосъемки. 

Реестр незарегистрированных домов и строений Подмосковья опубликован на сайте Мособлимущества. 

В этом случае можно проверить, есть ли в списках интересующий вас объект.

Чтобы не остаться без денег, важно осуществить передачу денежных средств на ваших условиях только после государственной регистрации сделки. Наиболее оптимальный вариант – через банковскую ячейку. Такой способ наиболее приемлем для всех сторон сделки.

Третий риск – недобросовестный покупатель захочет воспользоваться ситуацией и вывезет дом с проданного участка, пока идет государственная регистрация.

Например, если дом построен из сруба, продавец участка может разобрать его и вывезти на другой участок или продать. Ведь в документах этот дом нигде не фигурирует. Хотя, со стороны продавца, это будет крайне опрометчивый шаг, поскольку есть доказательства нахождения дома на проданном земельном участке:

• объявление о продаже дома, 

• сделанные вами фотографии объекта, 

• свидетельские показания, 

• наличие разрешения на строительство и так далее.

Как обезопасить себя от рисков

В первую очередь, попробовать договориться с собственником о легализации постройки, учитывая что до 2031 года будет действовать упрощенный механизм оформления постройки. По времени эта процедура может занять около месяца. 

Если собственник напрочь отказывается, следует задуматься, – по какой причине идет такой категоричный отказ. Возможно, собственник ранее уже пытался зарегистрировать дом в уведомительном порядке, но охранные зоны, либо нарушение отступов, не позволили завершить начатое.

Если нет желания ждать оформления дома, а хочется быстрее завершить сделку, то можно рассмотреть следующий вариант решения вопроса: 

• подготовить и подписать договор дарения строительных материалов, располагающихся на земельном участке, указав ответственность для сторон договора в случае нарушения пунктов договора;

• либо приложить к договору фотографии дома, составить акт с указанием перечня и количества материалов.

Разумеется, такой договор нельзя отправлять на государственную регистрацию в Росреестр. Однако данный документ подстрахует вас от опрометчивых шагов со стороны продавца участка. 

Уже после успешной государственной регистрации земельного участка вы сможете самостоятельно оформить дом. 

Земельный портфель компании «Земельный Экспресс» насчитывает более 3000 участков для обустройства частных владений, загородных и дачных домов. Надо только выбрать поселок, который вам больше всего понравится.