Шаблон проверки любого объекта недвижимости

Знакомство с объектом недвижимости

Проверка объекта недвижимости начинается с того, что, как только вы его нашли, уточните: 

• Откуда она взялась – куплена, получена в наследство и т. д.? 

• На основании чего зарегистрировано право собственности.

• Сколько собственников. 

• Есть ли несовершеннолетние собственники. 

• Подходит ли под ваш вариант расчета: ипотека, наличные и т. д.

• Как давно в собственности. 

• Как быстро хозяева готовы выйти на сделку. 

• Свободна ли квартира или кто-то там зарегистрирован. 

Диалог необходим ещё до того, как надо идти смотреть, например, квартиру. Эти вопросы нужно задать уже при первом созвоне с собственником. 

Если предварительное изучение проходит успешно, договаривайтесь о просмотре. 

Правильный осмотр недвижимости

Нужно как можно больше задавать вопросов, и тогда вам многое станет понятно. Часто продавцы берут инициативу в свои руки и, еще до поступления предложения о покупке, начинают выяснять: «А как будете платить?», «А как я получу свои деньги?» и т. д. Начинают оценивать возможность торговаться по тому, насколько понравилась их квартира, дом или участок.

Ведите себя на просмотре обыкновенно. Не выражайте лютого негодования по поводу, например, отсутствия ремонта. 

Смотрите, оценивайте реальную ситуацию и, если планируете делать ремонт, прикиньте, в какую сумму он вам выйдет.

Не спешим торговаться

Торг при осмотре, скорее всего, невозможен. Продавцу еще не поступило конкретного предложения о покупке, но чаще всего уже на просмотре звучат вопросы о цене. 

Торг нужно вести с холодной головой. Просмотр и производится для того, чтобы вы, как разведчик, изучили всю ситуацию и грамотно оценили рычаги давления на продавца.

Поэтому никаких торгов, только холодный осмотр объекта недвижимости и «спасибо я позвоню вам». 

Обсуждение условий

Дома обсудили с семьей увиденное и услышанное, и решили покупать. Звоните собственнику или риэлтору и говорите, что готовы покупать на таких-то условиях.
Договариваетесь на конкретную сумму и встречаетесь.

В этом предварительном разговоре еще раз проговорите с продавцом условия сделки. 

Например:

• Вы готовы выписаться в оговоренный срок?

• Я готов купить за столько-то. 

Знакомство с документами

Бывает так, что после того, как собственник или риэлтор говорит, что все документы в порядке (а так говорят в 99 % случаев), выясняется, что какие-то моменты требуют дополнительной доработки. 

Почему важно застолбить все условия и соблюдать их? Потому что чаще всего люди оговаривают цену еще не видя документов. Часто продавец рассуждает так: «А почему я должен всем подряд документы показывать?». Он ещё не понимает, будут ли его объект покупать, а покупатель уже вынужден обговаривать условия «вслепую» не видя пакета документов. 

Сразу договоритесь, что если что-либо из условий не будет выполнено, все ошибки и косяки исправляются за счет продавца. Чтобы не звучало потом, например: «Ой, от нас еще межевание требуют, чтобы границы участка уточнить. Это ж надо кадастрового инженера вызывать. За это ж надо платить».

Потому что потом исправлять недоделанное может быть уже невозможно или сложно. Такие манипуляции лучше сразу купировать.

Подготовка к заключению предварительного договора

Если продавец до заключения предварительного договора сбрасывает вам пакет документов, ознакомьтесь.

Если же этого не происходит, обязательно перед заключением предварительного договора закажите выписку из ЕГРН на недвижимость и выписку о переходе прав собственности. Чтобы все, что вас интересует, кроме правоустанавливающих документов, вы видели. Эти документы можно заказать через Госуслуги. 

Конечно, полный доступ к своим документам имеет только собственник, но какую-то часть информации вы можете получить и проанализировать.

Советуем нанять специалиста, который будет сопровождать сделку. Это гораздо дешевле, чем аванс, который можно потерять.

Бывает, что собственник ни заранее, ни на подписании предварительного договора не хочет предоставлять документы. Больше с ним разговаривать не о чем. В этом случае от покупки стоит отказаться.

Проверка документов

Что нужно смотреть?

Итак, если документы вам заранее предоставлены, вы их изучили и остались довольны, передавайте продавцу аванс или задаток. Если что-то вас не устраивает, обязательно пропишите это в предварительном договоре. 

Но чаще документы предоставляются в момент составления предварительного договора. Обязательно нужно прийти со своими выписками из ЕГРН и перечнем документов, которые необходимы для сделки. 

Безусловно, четкий и универсальный порядок действий по сделке дать невозможно, потому что он зависит от каждой конкретной ситуации. И нюансов очень много. Но есть список документов, который необходим на любую сделку купли-продажи.

1. Паспорт

Обязательно попросите у человека паспорт, чтобы понимать, с кем имеете дело. Сверьте личность с фотографией. Убедитесь, что в правоподтверждающем документе (выписке из ЕГРН) фигурирует именно этот человек.

Бывают ситуации, когда покупатель встречается и договаривается с одним человеком, а собственником оказывается другой. Иногда это выясняется на стадии передачи аванса. Вполне можно услышать что-то вроде: «А зачем вам собственник? Я ж его брат, я передам деньги». У вас должна быть расписка о том, что деньги в качестве аванса или задатка получены именно собственником.

Для полного спокойствия проверьте паспорт продавца на действительность. Это можно сделать онлайн и бесплатно на сайте Госуслуг. Данные сверяются с базой МВД, и приходит ответ – «действительный» или «недействительный».

Если продавец действует по доверенности, проверьте и ее на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого нужно знать:

• номер доверенности,

• дату открытия,

• ФИО нотариуса. 

Если что-то из этого списка вам неизвестно, идите в офис нотариуса. Он найдет доверенность в базе по данным паспорта доверителя.

2. Свидетельство о праве собственности

В зависимости от того, когда был зарегистрирован объект недвижимости, это будет свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. В документе будет указано, что на этого гражданина зарегистрировано право собственности на такой-то объект недвижимости. 

Будет также указан документ, на основании которого зарегистрировано это право. Если свидетельство утеряно, надо заказать выписку. Она заменит свидетельство.

3. Правоустанавливающие документы 

То есть на основании чего было выдано свидетельство о праве собственности. Это документ, который собственник подписал и отправил в Росреестр, где право собственности было зарегистрировано и выдано свидетельство о праве. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию и так далее.

В правоустанавливающем документе смотрим, когда была сделка по приобретению недвижимости. Более 3 лет назад или менее. Если менее трех, обратите внимание на то, как она была получена.

Помните, что срок исковой давности по договору дарения и наследования – 3 года. За это время даритель может передумать и потребовать недвижимость обратно. 

Покупка «свежего» наследства – рискованное мероприятие. Никто не сможет гарантировать, что продавец – единственный наследник. Он и сам может не знать о том, что кто-то еще может претендовать на наследство. За 3 года могут найтись наследники и потребовать свою долю через суд. 

В обоих случаях покупатель рискует остаться без недвижимости. Возврат денег в такой ситуации тоже может стать проблематичным.

4. Справка из ПНД и наркодиспансера

Советую брать. Справка о том, что продавец не стоит на учете в психо- и наркодиспансере – доказательство его дееспособности.

Была такая ситуация:

Оказалось, что продавец стоит на учете в наркодиспансере уже лет 40. В молодости сильно пил, потом бросил, но сниматься с учета в голову не пришло. Он и сам забыл, что на учете стоит. Чтобы сняться с такого учета, нужно пройти обследование, доказать врачам, что здоров.

Это к тому, что ни на возраст, ни на внешнюю адекватность внимания обращать не стоит.

Далее рассмотрим документы, касающиеся покупки именно жилой недвижимости. О шаблоне покупки земельного участка читайте в статье «Как правильно провести куплю-продажу земельного участка».

Если планируете приобрести участок в Московской области, позвоните в «Земельный экспресс». О юридической чистоте сделки можно будет не беспокоиться. 

5. Технический паспорт

Обязательно нужно смотреть техническую базу объекта. Она отражена в техническом паспорте или выписке из него: все перепланировки, площадь, материал стен и т. д.

Технический паспорт есть и у квартиры, и у частного дома.

В случае покупки индивидуального жилого дома, не путайте техпаспорт с техпланом, несмотря на их схожесть их названий. Законодательство требует наличия у собственника частного дома обоих этих документов. Они не только отличаются по содержанию, но и служат для разных целей.

В случае с частным домом, например, это поможет выявить неузаконенную пристройку.

В такой ситуации Росреестр сделку приостановит.

6. Документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных лиц

Законом не запрещены сделки купли-продажи жилой недвижимости с зарегистрированными в ней гражданами. Но нужно понимать,что они сохраняют право пользования ею. Поэтому лучше, чтобы на момент покупки жилья все зарегистрированные лица были сняты с учета. 

Но ситуации бывают разные. Возможно, что после продажи люди планируют сразу купить другое жилье и до этого момента должны быть где-то зарегистрированы.

Все условия нужно оговорить заранее и закрепить договоренности в договоре

Важно! Некоторые выписанные из квартиры люди могут сохранять за собой право проживания. 

Например, лица, находящиеся в местах лишения свободы, снимаются с регистрационного учета по месту жительства и ставятся на регистрационный учет по месту отбывания наказания. Но после возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой. Также это могут быть люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.

Обезопасить себя от подобных ситуаций поможет архивная выписка из домовой книги. Запросите ее у продавца.

Сами домовые книги были отменены в 2018 году. Но информация о ранее зарегистрированных в доме или квартире лицах хранится в архивах.

Выписку могут выдать в МФЦ. Если МФЦ в населенном пункте нет, то ее выдадут в архиве или администрации.

Получить выписку может как собственник жилья, так и зарегистрированный по этому адресу гражданин.

Дополнение

Шаблон очень условный. Потому что каждый объект индивидуален, со своей историей.

Бывает так, что попадается замечательный собственник. У него готовы все документы, идеальная квартира, идеальный ремонт, все жильцы выписаны. Вечером посмотрели квартиру, утром у вас все документы на руках, через два дня вышли на сделку. 

Но такое случается очень редко, поэтому ориентируйтесь на шаблон. Будьте осторожными и никогда не передавайте деньги, пока не изучили все документы.