Как правильно провести куплю-продажу земельного участка

09:51 02.10.2023

Что бы вы ни покупали или продавали, дачный участок за 100 тысяч рублей или особняк за несколько миллионов – подход к проведению сделки будет примерно одинаков.

Продавец рекламирует свой объект недвижимости. Ищет покупателя. И, наконец, покупатель найден. С ним договорились о цене и ударили по рукам.
С этого момента и начинается сделка.

Саму сделку можно разбить на 5 условных этапов.

Бронирование участка

Задаток, аванс, предоплата, предварительный договор, – как бы ни назывался этот этап, смысл его в следующем – покупатель хочет забронировать за собой участок, а продавец хочет забронировать покупателя.

Покупатель застолбил за собой объект. Теперь у него есть время, чтобы пойти в банк и, например, одобрить ипотеку или проверить документы.

А продавцу дается время, чтобы освободить объект недвижимости. И, возможно, дособрать те документы, которые потребует от него покупатель – в случае, если продавец и покупатель действуют без риэлтора.

Читайте статью: Аванс, задаток или обеспечительный платеж. Что выбрать?

Что касается нашей компании, то все документы на наши участки имеются в наличии, и мы готовы предоставить их нашим покупателям. А свежая выписка из ЕГРН берется в течение одного-двух дней в электронном виде. Услуга бронирования земельного участка у нас стоит 30 000 рублей.

Проверка документов на недвижимость

Покупатель нанимает риэлтора или юриста, который проверяет право собственности продавца.

Проверяется также возможность возникновения прав третьих лиц на этот
участок. Что это означает? Ну, например, выделила администрация участок когда-то, а он оказался на землях лесного фонда. И теперь лесхоз через суд добивается того, чтобы оспорить эту предыдущую сделку. Такое, кстати, бывает довольно часто.

Или проходят какие-то коммуникации по участку, и правообладатель этих
коммуникаций хочет наложить обременение на этот участок.

Или какой-то из предыдущих собственников участка покупал его в браке, а продал без согласия супруги(а). И этот супруг или супруга теперь имеют возможность через суд добиться того, чтобы признать эту сделку недействительной.

Все это проверяет покупатель.

Сейчас для государственной регистрации сделки никаких документов не нужно – есть продавец и покупатель с паспортами (или их доверенные лица) и подписанный договор купли-продажи.

Максимум, что они должны предоставить дополнительно – это брачный договор или согласие супруга на совершение сделки.

Все документы, которые должны быть у продавца, нужны, в основном, чтобы покупатель имел возможность проверить, не возникнут ли эти права третьих лиц.

В идеале, если земельный участок продается вместе с домом, на них нужно заказать выписки из ЕГРН, в которых будут указаны все предыдущие собственники.

Заказать выписку из ЕГРН можно в бумажном варианте через МФЦ или в электронном виде на госуслугах.

И главный совет, который можно дать продавцу – соберите все документы заранее.

Посмотрите, что написано в выписке. Очень часто оказывается, что в ней содержатся сведения о каких-то старых арестах или обременениях, которых на самом деле нет. В этом случае вы можете подать через МФЦ заявление об исправлении технической ошибки. Эту техническую ошибку обязаны исправить за три дня.

Государственная регистрация перехода прав

До последнего времени подача на государственную регистрацию проходила только через МФЦ.

Из МФЦ эти документы курьером перевозились в отдел Росреестра, где сама государственная регистрация и происходит.

Потом эти документы в течение 10 дней лежат на столе у регистратора. С ними ничего не происходит. В последний день регистрации государственный регистратор смотрит документы и, если все правильно, вносит сведения о новом собственнике недвижимости в единый государственный реестр.

За время пандемии большую популярность набрала электронная регистрация. Так документы подаются непосредственно в тот отдел реестра, который занимается регистрацией.

Без МФЦ и курьеров документы отправляются в электронном виде. Но здесь и продавцу и покупателю необходима электронно-цифровая подпись, которую не все могут просто так получить.

Можно воспользоваться сервисом Домклик от Сбера.

Сбербанк предлагает очень удобную услугу. Вы приходите с договором купли-продажи, банк подписывает его и выпускает продавцу и

покупателю электронную цифровую подпись, подает документы на регистрацию. А деньги покупатель передает тоже через специальный счет Сбербанка.

Сбербанк его блокирует и передает эти деньги после того как государственная регистрация перехода права осуществлена.

Одновременно с этим на электронную почту и продавцу и покупателю приходит пакет зарегистрированных документов.

Передача денег

С момента, когда вы подали документы на государственную регистрацию и до получения зарегистрированных документов, проходит, как минимум, недели две.

Все это время недвижимость уже как бы не продавца, но еще и не покупателя. Чтобы обезопасить продавца и покупателя, наличные деньги, последние лет двадцать, в основном, передавались через банковскую ячейку. Перед сделкой продавец с покупателем приходили в банк, арендовали ячейку, клали туда деньги. Для доступа к этой ячейке заключали специальный договор с банком.

Все чаще и чаще для передачи денег используют аккредитив. Это аналог ячейки, только в виде расчетного счета. Деньги хранятся на расчетном счете, и банк гарантирует перечисление денег продавцу после того как он предъявит выписку из ЕГРН, в которой покупатель будет указан в качестве нового собственника.

Подписание сторонами акта приемки-передачи

Но если это не просто участок, с которым вряд ли что-то случится за время госрегистрации сделки, а еще и дом?

Тогда акт подписывается уже после того, как деньги получены и сделка зарегистрирована.

Мы в «Земельном экспрессе» продаем участки. И поэтому акт приемки-передачи подписываем при подписании основного договора купли-продажи.

Другие статьи

12:00 17.05.2025

Как мы строили долговечные садовые дорожки на винтовых сваях

Узнаете, как построить дорожку, которая прослужит десятилетия! Все, от разметки до укладки ДПК, с лайфхаками и подробным разбором.