Охранные зоны: что нужно знать собственнику и покупателю земельного участка

Прежде чем купить участок и начать на нем строительство, крайне важно знать о наличии на нем охранных зон. По-другому они называются зонами с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Если они распространяются на участок, то важно знать о наличии ограничений. В некоторых случаях может потребоваться согласование строительства с уполномоченными ведомствами и организациями.

Существуют ситуации, когда на участке вообще ничего нельзя строить. И этот запрет может в итоге вылиться в решение суда о сносе здания. Таких прецедентов масса. Построили дом вблизи газопровода высокого давления, – не стоит удивляться предъявленному иску о сносе самовольной постройки. Не спасет даже наличие регистрации в Росреестре.

Что такое охранная зона

Охранные зоны, которые ограничивают права граждан на земельные участки, устанавливаются для обеспечения безопасности населения, а также для сохранности, предупреждения повреждений или нарушения условий нормальной эксплуатации объектов.

Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок: 

• актами исполнительных органов государственной власти, 

• актами органов местного самоуправления, 

• решением суда.

Какие бывают охранные зоны

Перечень ЗОУИТ представлен в ст. 105 земельного кодекса РФ. Перечень достаточно обширный, всего их 28. Здесь мы рассмотрим самые распространенные.

Охранная зона инженерных сетей

Сети у нас бывают разные, это может быть и ЛЭП, и газопровод, и теплосеть.
Если вы видите, что на вашем земельном участке есть какая-либо сеть, то вам нужно понимать, что такая зона подразумевает получение согласования с владельцем данной сети. Ее можно увидеть в чертеже или в пятом пункте градостроительного плана.

То есть, если вы хотите разместить на участке дом, то вам необходимо получить согласование с содержателем данной сети.

Охранная зона ЛЭП. Информация на основании постановления правительства РФ от 24 февраля 2009 года № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных на границе таких зон»

Объекты культурного наследия

1. Зона охраны объектов культурного наследия. Она регламентируется 73 ФЗ об объектах культурного наследия.

2. Защитная зона объекта культурного наследия. 

Строительство новых объектов капитального строительства в защитной зоне объектов капитального строительства запрещено у нас федеральным законом. А реконструкция существующих уже объектов капитального строительства возможна только в существующих параметрах.

То есть вы можете реконструировать свой объект, но что-либо пристроить или надстроить на нём невозможно.

Приаэродромная территория

Эта зона занимает практически 50 % территории Московской области в связи с большим количеством аэродромов.

Поэтому, если вы видите, что ваш земельный участок попал в приаэродромную зону, а может быть, даже в несколько, вам необходимо получить согласование с уполномоченным органом.

Какие еще могут быть охранные зоны

Кладбище. У каждого из них есть охранная зона.

Коровник или ферма. Если ферма находится недалеко от вас, там тоже есть охранная зона. Вы должны обратить на это внимание, потому что после покупки участка могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности на дом.

Как узнать, попадает ли участок в охранную зону

1. ПЗЗ. 

2. ГПЗУ. Попросите продавца заказать его. В ГПЗУ будут отражены все ЗОУИТы, которые распространяются на участок по версии муниципальных органов власти. Поэтому, перед покупкой участка или перед началом строительства, рекомендуем иметь на руках актуальный ГПЗУ.

3. Публичная карта. Но публичная карта не очень информативна, в ней не всегда содержатся актуальные данные. Также не забываем, что далеко не все сети, которые дают охранные зоны на ваш участок, стоят на кадастровом учете.
У вас под участком может проходить водопровод? Да, пожалуйста. Сплошь и рядом.
А на кадастровой карте он не будет нанесен. Может быть, вам никто и не расскажет про него. Вы его найдете, когда начнете копать.

4. Уведомление о начале строительства. Когда вы подаете его в администрацию через портал Госуслуг или через МФЦ – вам в ответ присылают письмо, что все окей, но согласуйте, пожалуйста, например, с аэропортом, с электросетями, с газовиками.

5. Бесплатно на сайте Росреестра. Заходите в «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», а затем в раздел «Услуги и сервисы». Для работы в данном сервисе потребуется авторизация через портал Госуслуг. Нужно указать кадастровый номер участка и в общедоступных сведениях отразятся все характеристики, в том числе и ограничения.

6. Перед покупкой строго необходимо получить свежую расширенную онлайн-выписку на участок. Заходим на сайт Росреестра, оплачиваем 400 рублей, пять минут и онлайн-выписка у вас на почте.

7. Можно заказать топосъемку. Она стоит 10–15 тысяч рублей вместе с согласованиями. Не бог весть какие большие деньги, но может сэкономить вам очень много нервов.
Конечно, если вы покупаете землю в поле, скорее всего, от какого-нибудь водовода вы защищены. Но поле может быть зоной аэропорта, например, и так далее.

Что еще нужно знать про охранные зоны

Есть два очень важных момента.

1. Если у вас есть участок и вы хотите к этому участку прирезать еще какой-то, который попадает в охранную зону, то вам не дадут возможности это сделать. Потому что участок, который находится в охранной зоне запрещено привязывать к своему основному. Ну а что же можно? Можно только взять в аренду. 

2. Перевод из нежилого дома в жилой. Если ваш дом попадает в охранную зону, то первое, что сделают при переводе, это отправят вас ее согласовывать. И есть примеры, когда ее не согласовывают. То есть просто отказывают и все.

В «Земельном экспрессе» самый большой выбор участков в Домодедовском и Дмитровском районе Московской области. Компания работает на земельном рынке Московской области более 10 лет и предлагает объекты недвижимости в оптимальном соотношении цена/качество. Звоните нам по телефону
+7 (495) 132-04-50 или закажите обратный звонок на сайте.