Что необходимо проверить перед покупкой земельного участка для строительства дома

Решили купить участок, но не знаете с чего начать проверку самого участка и продавца?

Расскажем на что надо обратить внимание, как и что проверить и что необходимо учесть при приобретении земельного участка.

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Это первое, на что вы должны обратить внимание, когда покупаете любую недвижимость.

Правоустанавливающим документом, например, может являться:

• договор купли-продажи,
  
• договор дарения,
  
• свидетельство о праве на наследство,
  
• постановление суда о передаче земельного участка в собственность.
  

Правоподтверждающими документами являются выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Эти документы необходимо запросить непосредственно у продавца, либо у посредника. Посредниками могут являться либо доверенное лицо продавца, либо риэлтор.

В настоящее время для проведения сделки используются выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ.

Помимо проверки правоустанавливающих документов на земельный участок вам необходимо проверить еще несколько моментов.

Проверка по кадастровому номеру

Проверьте – есть или нет у земельного участка кадастровый номер. Соответственно, вы обращаетесь к продавцу и запрашиваете его об этом. Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, если на него есть правоустанавливающие документы, либо он находится в аренде. Если номера нет – земельный участок не приобретайте, пока не будет номера. 

Тут есть один нюанс. Дело в том, что кадастровый номер может отсутствовать по причине того, что документы на участок старые, до 90-х годов. Ничего страшного, просто собственник должен обратиться в Росреестр, чтобы участку присвоили кадастровый номер. Возможно даже, что кадастровый номер уже известен, просто собственник об этом не знает.

Зная кадастровый номер, вам необходимо зайти на публичную кадастровую карту и проверить – отмежеван или не отмежеван участок.

Это сделать очень просто: 

1. Зайдите на сайт Росреестра. 

2. Перейдите в раздел «публичная кадастровая карта».

3. В левом верхнем углу введите кадастровый номер земельного участка.

4. Если участок подсвечивается желтым цветом, значит он отмежеван. Если участок не подсвечивается и написано «без установленных границ», соответственно, межевание не проводилось.

Рекомендуем не приобретать земельный участок без межевания, потому что: 

• вы можете купить участок, у которого площадь фактическая и по документам отличаются,

• из-за неустановленных границ могут быть проблемы с соседями, 

• вам могут показать один участок, а по факту он будет находиться в другом месте.

Пусть собственник запустит процесс межевания. Это занимает месяц, где-то может быть даже поменьше, и после этого приобретайте земельный участок.

Если у продавца земельный участок отмежеван, то не поленитесь и вызовите геодезиста, чтобы он проверил – на самом ли деле участок находится там, где он должен находиться.

Потому что бывает, что заборы стоят, границы как бы установлены, а по координатам из выписки из ЕГРН они находятся в другом месте. Геодезисты выносят границы по координатам в натуру и выясняется, что участок сдвинут. Это, кстати, очень распространенная ситуация.

Обязательно вызовите геодезистов когда вы уже намерены приобретать этот земельный участок и только после этого выходите на сделку

Также обратите внимание на следующее: если участок отмежеван то, заходя на публичную кадастровую карту, проверьте – есть ли пересечение границ участка со смежными земельными участками.

Делается это очень просто: 

• увеличьте участок максимально по масштабу,

• «пройдитесь» по контуру и посмотрите – есть или нет пересечения или наложения границ со смежниками. 

Потому что если они есть, то их надо исправлять. Не приобретайте участок, который имеет такие пересечения. Обязательно попросите продавца, чтобы он обратился к кадастровому инженеру и все исправил.

Проверка по выписке из ЕГРН

Даже если у продавца есть выписка из ЕГРН, все равно закажите свежую выписку самостоятельно, чтобы актуализировать сведения. Из выписки вы узнаете:

• адрес объекта, 

• актуальный кадастровый номер, 

• площадь, 

• вид разрешенного использования,

• категорию,

• отмежеван ли он,

• координаты.

Еще один немаловажный момент – когда вы приобретаете участок, на котором планируете строительство дома, обязательно уточните: 

• получал ли продавец разрешение на строительство,

• есть ли у него на руках ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Без этих документов очень рискованно приобретать земельный участок. Поэтому пусть ваш продавец либо предоставит эти документы, либо пусть, как минимум, закажет ГПЗУ.

Или еще один вариант – пусть подаст уведомление на согласование о начале строительства.

С какой проблемой можно столкнуться, если этого не сделать? Вы купите участок, на котором нельзя строить и регистрировать право собственности на возведенные постройки. Участок может находиться в охранной зоне или может быть обременен. 

Поэтому ни в коем случае не покупайте участок, пока не убедитесь в том, что на нем можно строить и регистрировать в собственность дом.

Смысл всего вышесказанного – не ленитесь перепроверять все досконально. Это сэкономит вам в будущем время, деньги и нервы.

Чек-лист по проверке участка перед покупкой

Проверьте наличие правоустанавливающего (св-во или выписка из ЕГРН) и правоподтверждающего (решение, постановление, определение суда, договор купли-продажи или дарения и т. п.) документов.

1. Уточните у продавца кадастровый номер земельного участка, если у него его нет – пусть потрудится получить или узнать его.

2. Проверьте, отмежеван ли земельный участок, с помощью публичной кадастровой карты. Если участок не отмежеван, не рекомендуем покупать его, чтобы потом не столкнуться с проблемами.

3. Если участок отмежеван, вызовите геодезистов, чтобы они проверили, совпадают ли фактические границы с данными из ЕГРН. Если границы не совпадают, продавцу необходимо исправить данные путем обращения в кадастровую компанию.

4. Закажите самостоятельно или через посредника выписку из ЕГРН, чтобы актуализировать информацию об участке.

5. Запросите у продавца ГПЗУ, чтобы не получилось так, что вы купили земельный участок, а строиться на нем и оформлять в собственность постройки не разрешено.

Компания «Земельный экспресс» предлагает услуги по оформлению сделок «под ключ». Наши специалисты предоставляют грамотные юридические консультации и помогают в оформлении всех необходимых документов. При этом мы обеспечиваем абсолютную юридическую чистоту по каждой сделке, что позволяет избежать возможных рисков и проблем в будущем.