Какие документы проверить при покупке земельного участка

Проверка документов на участок и проверка продавца – тема обширная. В этой статье расскажем об основных документах, которые необходимо проверить во избежание рисков при покупке земельного участка.

Как проверить собственника участка

В первую очередь необходимо проверить документы, на основании которых человек стал собственником этого земельного участка. 

Правоустанавливающие документы: 

• договоры купли-продажи, дарения, мены;

• акт о предоставлении участка местной администрацией;

• судебное решение;

• свидетельство о приватизации;

• нотариально заверенное свидетельство о праве на наследство.

Если продавец находится в браке, он должен предоставить согласие супруга на продажу этого земельного участка.

Документом, подтверждающим право собственности, является свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Продавца также проверяют на дееспособность.

Попросите его предоставить справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Как проверить земельный участок

В обязательном порядке нужно заказать выписку из ЕГРН и проверить, является ли человек собственником и имеются ли какие-то обременения на этот земельный участок.

Обременения могут налагаться не только судебными приставами в связи с какими-то долгами. Это может быть, например, сервитут (право пользования участком другими людьми). Также участок может находиться в охранной зоне, например, газопровода.

Какую выписку из ЕГРН заказать

Выписка об объекте недвижимости

Из нее вы узнаете:

• кадастровый номер участка,

• площадь,

• координаты границ участка,

• кадастровую стоимость,

• категорию земли и ВРИ,

• информацию о наличии обременений и арестов, 

• попадает ли участок в зоны с особыми условиями использования.

Разрешенное использование земельного участка может быть изменено. В этом случае приобретение участка становится рискованным, т. к. не каждый вид разрешенного использования (ВРИ) земли позволяет построить дом.

Выписка о переходе прав

В ней перечислены все предыдущие собственники. Если участок часто продавался, это повод насторожиться.

Нужен ли межевой план

В межевом плане отображены границы земельного участка. Также он содержит в себе акт согласования границ с соседями.

Очень часто в судах возникают споры относительно расположения границ участков. Это приводит к тому, что приходится передвигать заборы, а иногда даже сносить строения.

Что делать, если межевого плана нет?

1. Получите выписку из ЕГРН на объект недвижимости. 

2. Пригласите кадастрового инженера. Он по точкам координат посмотрит, правильно ли проходят границы земельных участков. Совпадают ли координаты с указанными в выписке.

Для чего нужен ПЗЗ

Перед покупкой земельного участка, особенно если собираетесь на нем строиться, необходимо проверить план землепользования и застройки (ПЗЗ).

Бывает, что администрация поменяла назначение земельного участка, а в Росреестре новые данные не актуализировались. 

То есть человек покупает земельный участок, например, под ИЖС, и собирается на нем строиться. Однако в последующем выясняется, что назначение земель менялось и строиться уже нельзя.

Случаются и банальные ошибки в выписках. В таком случае информация из ПЗЗ считается приоритетной.

Проверьте соответствие данных о назначении земли из ЕГРН и ПЗЗ.

Найти ПЗЗ можно на сайте администрации района. Если планируете купить участок в Московской области – ПЗЗ Московской области.

Для чего нужен ГПЗУ

Ознакомьтесь с градостроительным планом земельного участка.

В параграфе 5 этого документа указаны все ограничения, влияющие на строительство.

Участок может быть бесконечно красивым и подходящим для вас, но если где-то рядом находятся кладбище, линия электропередач, водоем или другой охраняемый объект, на попавшем в охранную зону участке ничего нельзя будет построить. Иногда допускается строительство только некапитальных построек.

Риски при покупке земельного участка

Если продавцу уже отдали денежные средства, то могут возникнуть трудности в возврате денег.

2. Возникли трудности в строительстве жилого дома и в оформлении права собственности на него. 

Такое возможно, если окажется, что назначение земельного участка поменялось либо имеются какие-то ограничения по строительству.

3. Оспаривание сделки. 

Сделки могут оспаривать наследники, которые по тем или иным причинам не вступили в наследство, но суд им восстановил сроки вступления в права.

Также сделку может оспаривать, например, супруг или бывший супруг, если сделка проведена без его согласия или без его участия.

Третьи лица, чьи права затрагивает и нарушает эта сделка, тоже могут ее оспорить.

Итог

Мы рассмотрели базовые документы, которые обязательно следует проверять. 

Дополнительно продавца можно проверить на отсутствие долговых обязательств. Например, путем запроса в реестр судебных приставов.  

Проверить действительность паспорта через сайт МВД.

Вообще, если заниматься этим самостоятельно — это тот еще квест.

Рекомендуем при покупке земельного участка обращаться к профессионалам.

Компания «Земельный экспресс» реализует земельные участки в Домодедовском и Чеховском районах Подмосковья. 

Работает с физическими и юридическими лицами, предоставляя услуги по оформлению сделок «под ключ».