Как составить и оформить договор купли-продажи земельного участка под ИЖС

Зачем нужен договор купли-продажи земельного участка

Оформить право собственности на земельный участок можно только по корректно составленному письменному договору, который будет соответствовать требованиям законодательства РФ.

Прежде всего стоит разобраться, что из себя представляет договор купли-продажи земельного участка. Он являет собой соглашение сторон, по которому одна из сторон - Продавец, передает другой стороне - Покупателю, во владение, пользование и распоряжение земельный участок, т.е. в собственность.

Условия, при которых возможно составление ДКП земельного участка

Земельный участок зарегистрирован, а продавец является его собственником.

Чтобы приобрести земельный участок, правильнее убедиться, что он стоит на кадастровом учете. Это означает, что право собственности продавца зарегистрировано в Росреестре, а собственник участка имеет право распоряжаться недвижимостью.

Владение земельным участком не обязательно может быть единоличным, право собственности может находиться у Продавца как в долевой собственности, так и в совместной.

Важно. Для уточнения информации по земельному участку, запросите выписку из ЕГРН у Продавца, либо воспользовавшись открытыми сведениями, Покупатель может самостоятельно получить выписку из ЕГРН в МФЦ, посредством портала Госуслуги или Росреестра.

Содержание договора купли-продажи земельного участка

У договора нет строгой обязательной формы: в зависимости от условий сделки его структура и содержание определяются по усмотрению Сторон. При этом,  ДКП земельного участка должен содержать существенные условия – иначе договор будет считаться незаключенным и не будет иметь юридической силы. 

Структура договора купли-продажи земельного участка

Шапка

Вводная часть, которая содержит сведения, типичные для договора по любой сделке, а именно: наименование документа, дата и место его подписания, реквизиты Сторон договора.

Существенные условия договора купли-продажи земельного участка

Предмет договора

Предметом договора является товар, который Продавец обязуется передать Покупателю, в данном случае это земельный участок. Как любой товар, земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики: кадастровый номер, площадь земельного участка, категория земель, разрешенный вид использования, адрес местоположения.

Цена участка

В договоре должна быть указана цена участка, и способ оплаты. Отметим, что сделки по купле-продаже земельных участков не облагаются НДС, поэтому цена не должна предусматривать налогообложение.

Способ оплаты Покупателем цены участка может быть единовременным, совершенный на дату подписания ДКП в полном объеме, а также с отсрочкой платежа, или с ежемесячной выплатой в рассрочку. 

Закон предусматривает возможность перехода права собственности при частичной оплате стоимости участка. Если Продавец участка переживает, что Покупатель не расплатится за участок в порядке и сроки установленные договором, в договоре предусматривается условие, что участок до полной оплаты цены участка Покупателем, будет находится в залоге у Продавца. После полной выплаты, стороны обращаются в Росреестр, и подав соответствующее заявление снимают залоговое обременение.

Примеры безопасной оплаты земельного участка приведены в статье: «Как правильно купить участок под ИЖС».

Права и обязанности сторон

В этом разделе определяется какими правами и обязанностями наделяют друг друга стороны договора, в том числе могут прописать как будет выполняться обязанность по  передаче и приему земельного участка, и это тоже является существенным условием.  

Порядок разрешения споров

Тут можно указать как стороны договора, в случае возникновения спорных ситуаций, видят способы досудебного разбирательства, например путем выставления письменной претензии другой стороне. В разделе можно указать срок рассмотрения и срок ответа на претензию, возможные основания для отказа, а также, в случае невозможности разрешить ситуацию мирными соглашением, - судебного разбирательства.

Данные об ограничениях на участке

Раздел или пункты договора,  которые дополнительно страхуют покупателя от возможных проблем и судебных разбирательств. В данном случае, Продавец свидетельствует об известных ему обременениях (наличии/отсутствии) на участке, ведь обременен участок может не только охранными или ограничивающими использование зонами, но и правами третьих лиц.

Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях участка, либо о их возможном наличии, бывают ситуации, когда Продавец может и не знать о них, в силу отсутствия об этом в открытом доступе сведений.

Заключительные положения

В разделе пишется, что сделка совершается в соответствии с законодательством РФ и все вопросы, которые не урегулированы в рамках договора, будут руководствоваться в рамках закона. Также в разделе фиксируют возможные изменения условий договора. 

Реквизиты сторон

Паспортные, либо юридические данные сторон, а также платежные реквизиты, которые будут задействованы в сделке.

И самое важное, договор купли-продажи не должен содержать условий, которые будут ущемлять права сторон, а в частности: ограничивать принцип свободы, принцип соответствия закона, принцип возмездности, принцип стабильности договора, принцип надлежащего исполнения договора.

Договор заверен нотариально

Этот пункт относится не ко всем ситуациям. Обязательному нотариальному заверению подлежат сделки по отчуждению земельного участка, которым владеет несовершеннолетний, либо ограниченно дееспособный собственник. Раньше нужно было заверять сделку у нотариуса, если у земельного участка несколько собственников-долевиков – сейчас это необязательно, если все собственники участвуют в продаже.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на земельный участок

• Подписанные договоры в двух оригинальных экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца. Орган принимающий договор, снимает для себя электронную копию, а на предоставленных оригиналах ставит отметку “создан электронный образ документа”.

• Акт приема-передачи земельного участка в двух экземплярах, но только если, участок передается на дату подписания ДКП.

• Паспорта Продавца и Покупателя, либо нотариально удостоверенная доверенность, на представление интересов в Росреестре, если подача документов осуществляется через представительство. 

• Уплаченная в установленном размере государственная пошлина, за государственную регистрацию права собственности Покупателя на земельный участок.

Когда договор считается заключенным

Если выполнены два условия:

• Стороны достигли соглашение по условиях договора, которые не нарушают законодательство РФ.

• Стороны расписались в Договоре и выполнили обязательства, указанные в договоре.

Если вы собрались приобрести участок в Московской области, обратитесь в Земельный Экспресс: у нас работают юристы, которые имеют большой опыт в оформлении сделок по купле-продаже земельных участков.

Если нужна помощь в покупке участка в Подмосковье, можете позвонить по телефону +7 (495) 132-04-50. Наш специалист вас проконсультирует.