На что обратить внимание при покупке земельного участка под ИЖС

Первое, что необходимо сделать, чтобы избежать правовых рисков – это внимательно изучить документы. Так вы не потратите лишние деньги, время и нервы в будущем. Что конкретно надо проверить?

Сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Проверьте действительность информации – попросите продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН. В ней будут указаны:

ФИО продавца;
кадастровый номер участка;
адрес участка;
площадь;
вид разрешенного использования и категорию земель;
ограничения и обременения;
сведения о границах земельного надела;
документ, на основании которого участок принадлежит продавцу.

Вы можете самостоятельно заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги или официальный сайт Росреестра. Но в этом случае информация будет урезанная: данных продавца и документа-основания вы не увидите.

Правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследование по закону или завещанию, постановление или распоряжение о выделении земельного участка, решение суда.

Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ, который указан в выписке из ЕГРН. Проверьте, чтобы его реквизиты совпадали с прописанными в выписке. Если регистрация права собственности проводилась до 15 июля 2016 года, у продавца будет свидетельство о государственной регистрации права, а на документе-основании будет штамп Росреестра. Удостоверьтесь, что номер регистрационной записи в свидетельстве, на штампе и в выписке совпадают.
Если право собственности продавца зарегистрировано до 1998 года, участок не будет отображаться в ЕГРН. По закону регистрация, проведенная в соответствии с нормами законодательства, действовавшими в тот момент, не требует перерегистрации при изменении законодательства. Участок будет внесен в ЕГРН одновременно с регистрацией перехода права собственности по сделке купли-продажи. Но чтобы знать наверняка, что в процессе регистрации не вскроются неприятные сюрпризы, например, в виде каких-то обременений, лучше договориться с продавцом, что он сначала зарегистрирует свое право собственности в ЕГРН, а потом состоится сделка.
Проверьте действительность паспорта продавца на сайте МВД.

Вид разрешенного использования (ВРИ)

Это целевое назначение земли. Использование ее не по назначению грозит штрафами, сносом построек и даже изъятием участка. Например, на землях сельхозназначения нельзя строить автомойку.

Посмотрите, какой вид разрешенного использования установлен на участке в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ для Московской области найдете на Геопортале Подмосковья. ВРИ могут быть зашифрованы цифрами. Их расшифровка – в приказе Росреестра.

Бывает, что сведения о ВРИ и категории земли в ЕГРН вносятся ошибочно. Проверьте соответствие данных ЕГРН данным в ППЗ, т. к. ПЗЗ имеет более высокий приоритет.

Находится ли участок в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

Убедитесь, что участок не находится в ЗОУИТ, чтобы не столкнуться с ограничениями использования земли и дополнительными согласованиями при строительстве. Например, владельцам дач в Котельниках приходится получать согласие на строительство у администраций пяти аэродромов. К таким зонам, например, относятся:

Охранная зона электросетей.
Охранная зона тепловых сетей.
Охранные зоны газораспределительных сетей.
Зоны магистральных трубопроводов.
Зоны объектов связи.
Природные объекты.
Водоохранные и рыбоохранные зоны, зоны подтопления.
Санитарно-защитные зоны.
Зоны охраны объектов культурного наследия.

Простой осмотр местности может дать понимание обстановки. Если рядом проходит газопровод или есть памятник архитектуры – охранная зона. Завод – санитарно-защитная и т. д.

Точную информацию можно получить на том же Геопортале в разделе Градпроработка.

Информация о планируемом развитии территории

О том, что через ваш участок через 10 лет планируют проложить трассу, лучше знать заранее. Может и не проложат, но раз запланировано, то строить на нем не дадут. А если действительно будут прокладывать, то участок принудительно выкупит государство.

Размер компенсации определит оценщик. Государственный. Если компенсация покажется вам необъективной, можете, конечно, обратиться в суд.

Генеральные планы развития территории подготавливаются отдельно для каждого населенного пункта и находятся на сайте администрации этого пункта.

Проверить все это простому человеку довольно сложно (вы и читать-то, наверное, устали). Но есть и хорошая новость: можно выбрать участок, заключить договор и быть уверенным в юридической чистоте сделки. Просто позвоните профессионалам из Земельного Экспресса, как сделали уже сотни людей. Многие оставили благодарные отзывы.