Как СНТ стать деревней

В последнее время все больше людей задаются вопросом: а как же нам прекратить СНТ и стать деревней? Надо отметить, что это два совершенно разных вопроса и они между собой иногда взаимосвязаны, но они могут быть совершенно разделены и одно не вытекает из другого.

Что такое СНТ

Садовое товарищество – это юридическое лицо,  которое нужно для того, чтобы через свои органы, через правление, через председателя обеспечивать управление общим имуществом, служащем на благо всех собственников земельных участков в пределах некой территории.
Соответственно, СНТ от своего имени заключает договоры, допустим, на энергоснабжение, газоснабжение, чистку дорог, благоустройство, освещение и так далее.

То есть СНТ, по сути, это управляющая компания для общего имущества садового товарищества. 

Земельный участок общего назначения, это тот земельный участок, по которому вы проходите или приезжаете к своим дачным либо садовым земельным участкам. И это те земли, на которых расположены трансформаторы, фонари, домик правления, скважины и остальное имущество общего пользования, которое служит для удовлетворения ваших потребностей ведения садоводства.

При этом права на имущество общего пользования зависят от того, когда они возникли и как оформлены.

Это имущество кому-то принадлежит. Это может быть как само юридическое лицо СНТ, так и общая совместная собственность членов. Либо общая долевая собственность всех собственников земельных участков, которые находятся в пределах территории этого конкретного садоводства.

То есть, что мы имеем? 

Во-первых, у нас есть имущество, которое находится в частной собственности.

Во-вторых, есть юридическое лицо, которое, обладая специальной правоспособностью, создано исключительно для того, чтобы это имущество обслуживать, эксплуатировать, модернизировать и содержать.

Как ликвидировать СНТ

Предположим, вы принимаете решение о ликвидации этого юридического лица.

То есть вы собранием принимаете решение, выявляете кредиторов, проходите всю ту процедуру, которая предусмотрена законом для ликвидации юридического лица.

И на конечном этапе вы все имущество, которое принадлежало товариществу как юридическому лицу, должны распределить.

Если имущество изначально находилось в общей долевой собственности физических лиц, то в этом случае с этим имуществом ничего не происходит. Оно ликвидируемому юридическому лицу не принадлежало и оно к нему никакого отношения не имеет.

Допустим, если в начале двухтысячных годов вам повезло оформить землю общего пользования в собственность СНТ, то в этом случае такое имущество будет передаваться в общую долевую собственность всех владельцев участков.

СНТ ликвидировано – что дальше

Дальше мы переходим к положениям статьи 210 ГК РФ, которая гласит, что собственник несет бремя содержания имущества, которое ему принадлежит.

Это очень важный момент. И соответственно, если юридического лица уже нет, но собственность осталась, то мы с вами, как бывшие члены этого товарищества, должны принять решение о том, как же мы будем это имущество содержать.

Мы можем собирать деньги в шапку, создать простое товарищество, создать еще какое-то одно СНТ, договориться с управляющей компанией. Надо помнить о том, что после ликвидации СНТ необходимо будет принять решение, – а как дальше мы будем жить? Как дальше мы будем вести работы по благоустройству и так далее.

Часто граждане считают, что именно СНТ как юридическое лицо мешает им стать деревней.

Но дело в том, что это не так.

Нужно понимать, что, в случае ликвидации СНТ, территория, которая раньше обслуживалась СНТ, не станет деревней.

Чтобы изменить категорию земель и вид разрешенного использования земельных участков, необходимо пройти достаточно сложную процедуру.

Нужно отметить, что федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»

 устанавливает норму о том, что в принципе территории СНТ, которые граничат с населенными пунктами, могут стать частью этих населенных пунктов. Но при этом указывает, что конкретные правила присоединения садовых территорий к населенным пунктам устанавливаются законом региона, то есть законом субъекта Российской Федерации.

На данный момент такие законы еще не приняты, но с проектами законов уже можно ознакомиться.

Как стать частью деревни

Для того чтобы иметь возможность стать частью деревни, необходимо, чтобы территория ведения садоводства отвечала определенным требованиям. Их немного, но их достаточно сложно исполнить. 

Первое требование проектов звучит таким образом – более чем на половине земельных участков на территории ведения садоводства должны быть расположены жилые дома. 

Такое требование выполняется далеко не везде и достичь этого показателя достаточно сложно. Хотя бы потому, что многие не хотят в принципе регистрировать свои строения. А многие садовые домики невозможно перевести в жилые дома, потому что они не удовлетворяют требованиям, предъявляемым к жилым домам. Например, там нет отопления, стоит только обогреватель.

Второй параметр, который также должен быть соблюден, это соответствие вашей территории градостроительным требованиям.

Не секрет, что многие современные садовые товарищества – это бывшее огородное товарищество. К огородам проездов никогда особо не планировалось. Их делали узенькими тропинками для того, чтобы можно было на тачке вывезти урожай. Очень много таких товариществ, в которых требования к ширине дорог не соблюдаются. Такая территория не может войти в состав населенных пунктов.

Еще один параметр – возможности местной инфраструктуры. Возможности местной школы, детского садика, поликлиники, больницы, мощности транспортной инфраструктуры для того, чтобы обслуживать территорию, которая присоединяется.

Есть еще один достаточно важный вопрос, который не охватывается проектами нормативных документов, хотя он на самом деле на поверхности.

Мы с вами чуть раньше говорили о том, что есть имущество, которое кто-то должен содержать. На данный момент не решено – за счет каких денежных средств будет содержаться то имущество, которое ранее содержалось за счет средств садоводов. У местных бюджетов, в которые поступает минимальное количество денег и которые несут на себе все бремя содержания территории, средств на обслуживание территорий бывших товариществ просто не будет.

Возможно, что государство станет создавать муниципальные управляющие компании, которые будут заниматься обслуживанием инфраструктуры садоводческих товариществ.
Будет разработан механизм, который позволит принимать на баланс имущества бывших товариществ и содержать его.

При этом нужно помнить, что любая управляющая компания – это коммерческая организация. Основной целью деятельности любой коммерческой организации является извлечение прибыли.

Поэтому, на данный момент, именно СНТ остается самым дешевым способом для содержания имущества, которым пользуются садоводы для обеспечения своих садовых нужд.

Сколько стоит перевод из СНТ в ИЖС

Сложно оценить затраты на подготовку всех необходимых документов.

Если у вас сейчас земли сельскохозяйственного назначения и земельный участок для ведения садоводства, то когда вы станете частью деревни, у вас изменится категория земли.

Да, категория земли меняется бесплатно и не сложно. А вот для того, чтобы изменить вид разрешенного использования, вам придется заплатить определенные денежные средства в бюджет.

Вы платите разницу между кадастровой стоимостью участка, которая была и которая стала. И на самом деле там получается достаточно большая цена. В случае, допустим, шести соток цена может доходить до ста тысяч рублей. Это за изменение вида разрешенного использования. 

На данный момент определенного правового механизма присоединения к деревне территории СНТ не существует. Так как нет такого механизма, мы не можем оценить стоимость совершения всех мероприятий, которые связаны с таким переходом.