Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества
От кадастровой стоимости объекта недвижимости зависит сумма налога на эту недвижимость. Часто бывает так, что кадастровая стоимость значительно отличается от рыночной как в большую сторону, так и в меньшую.
Давайте разберемся, что такое кадастровая стоимость, как ее снизить и выгодно ли вообще заниматься этим вопросом.
Что такое кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, определенная по заказу региональных властей в целях налогообложения. На ее основе рассчитывается размер имущественных налогов для граждан и юридических лиц.
Кто и как определяет кадастровую стоимость
Решение о государственной кадастровой оценке принимают региональные власти. Они сами не занимаются оценкой. До 2020 года для проведения государственной кадастровой оценки могли привлекаться на конкурсной основе частные оценщики и экспертные оценочные организации. После 2020 года функции по государственной кадастровой оценке перешли к специально созданным бюджетным организациям.
На эту тему читайте статью «Переоценка кадастровой стоимости земли в 2022-2023 гг.».
С какой периодичностью пересматривается кадастровая стоимость
Для города Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя этот срок установлен в 2 года. Для других регионов – 3-5 лет.
Где и как можно узнать кадастровую стоимость
Кадастровую стоимость объекта недвижимости можно узнать по кадастровому номеру из следующих источников:
-
публичная кадастровая карта;
-
из выписки ЕГРН;
-
фонда данных государственной кадастровой оценки;
-
справочная онлайн информация по объекту недвижимости на сайте Росреестра.
Определение кадастровой стоимости по кадастровой карте
-
Заходите на официальный сайт Росреестра.
-
Переходите в раздел «публичная кадастровая карта».
-
В левом верхнем углу есть окошко, где вы можете ввести кадастровый номер.
-
Высветится описание объекта недвижимости. Оттуда узнаете кадастровую стоимость.
Узнаем кадастровую стоимость с помощью публичной кадастровой карты
Определение кадастровой стоимости из выписки из ЕГРН
Выписку можно заказать через портал Росреестра либо через МФЦ
Зачем оспаривать кадастровую стоимость
Чтобы уменьшить размер:
-
налогов (земельный, на имущество, НДФЛ),
-
арендной платы,
-
выкупной стоимости.
Налог на доход физических лиц (НДФЛ) имеет значение при продаже участка. Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше продавец заплатит НДФЛ.
Что является основанием для оспаривания кадастровой стоимости
-
Кадастровая стоимость значительно завышена по отношению к рыночной.
-
Ошибка при определении кадастровой стоимости.
-
Изменение рыночной стоимости объекта.
Когда бюджетное учреждение определяет кадастровую стоимость любого объекта недвижимости, оно исходит из предпосылок ценообразующих факторов.
Им являются, например, площадь участка. То есть, если у вас участок 100 квадратных метров, а при подсчете посчитали, что 1000 – это техническая ошибка.
При определении цены также является важным фактором вид разрешенного использования земельного участка. Если допущена какая-то ошибка, то это может существенно повлиять на стоимость участка.
Снижение рыночной стоимости может произойти из-за каких-то неблагоприятных факторов. И тогда кадастровая стоимость может стать в разы выше рыночной.
Как осуществляется оспаривание кадастровой стоимости
Куда обращаться для оспаривания кадастровой стоимости?
По случаю значительного превышения кадастровой стоимости нужно обращаться в региональную комиссию минимущества или в суд.
В случае оспаривания методологической и технической ошибки обращаемся в экспертное учреждение, которое неправильно посчитало кадастровую стоимость.
Если рыночная цена изменилась по объективным причинам, то также обращаемся в бюджетное учреждение для исправления этой ошибки.
Какова процедура уменьшения кадастровой стоимости
Процедура уменьшения кадастровой стоимости через комиссию и суд следующая:
-
Определение кадастровой стоимости.
-
Проведение экспертизы. Для этого необходимо обратиться к частным оценщикам, которые проведут экспертизу рыночной стоимости. Если стоимость объекта недвижимости отличается от кадастровой на 15– 20 %, то можно двигаться дальше. Если же она будет незначительно отличаться, то нет смысла заниматься ее снижением.
-
Подача претензии в комиссию при Росреестре. Так как это внесудебный порядок оспаривания, заявление подается в свободной форме с пакетом документов. Если заявление отклоняется, можно оспорить это решение в суде.
-
Подача заявления в суд. Для этого не обязательно получать решение комиссии. Судом будет назначена независимая судебная экспертиза.
-
Внесение измененных сведений в ЕГРН. Если суд удовлетворит иск, он обяжет Росреестр внести в ЕГРН данные о новой кадастровой стоимости.
Оспаривание на основании технической ошибки:
-
Запросите сведения о ценообразующих факторах в отношении вашего объекта недвижимости. Ответ на запрос предоставляют бесплатно. Проанализируйте данные с целью обнаружения ошибки, которая повлияла на высокую кадастровую стоимость.
-
Напишите заявление об исправлении ошибки. Приложите документы, подтверждающие ее.
-
Если учреждение откажет в этом, обращайтесь в суд.
Выгодно ли снижать кадастровую стоимость
Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости стоит порядка 30 000 рублей. Дальше, если комиссия отказала в снижении, вы пойдете в суд. В суде могут назначить независимую оценку, и тогда вы еще должны будете заплатить порядка 30-40 тысяч рублей. Эти суммы нужно учитывать при подсчете экономии.
Допустим, что вам снизили кадастровую стоимость, и теперь налог стал меньше на 1000 рублей. Соответственно, чтобы вернуть потраченные 30 000 на оценку, уйдет 30 лет. Это если не учитывать другие возможные траты на судебное разбирательство.
Другое дело, если этим занимаются юридические лица. Когда объект недвижимости стоит несколько десятков или сотен миллионов рублей, снижение кадастровой стоимости позволяет значительно сэкономить на налоге.
В отношении же физических лиц объекты недвижимости тоже должны стоить больших денег для того, чтобы это было выгодно. В иных случаях это объективно невыгодно.
Также возможно, что государство в период переоценки снизит кадастровую стоимость. Такое тоже бывает.
Вывод
-
Перед тем как решать проблему через суд, установите причину ошибки и исправьте ее.
-
Если обращение в суд – единственный способ, посчитайте выгоду от экономии на налоге с учетом всех затрат.
Ссылки на полезные ресурсы
Налоговый калькулятор. Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц.
Информация по ставке налога в зависимости от муниципального образования.
Справочная информация по объекту недвижимости.
Фонд данных государственной кадастровой оценки.
Если планируете построить загородный дом в Московской области, обратитесь в «Земельный экспресс». Компания предлагает большой выбор участков на юге и юго-западе Подмосковья. Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы узнавать новости о поселках и акциях.
