Земельный участок без межевания: риски при покупке и продаже

Можно ли продать участок без межевания? Можно, но в случае отказа Росреестра зарегистрировать сделку придется добиваться этого через суд.

Можно ли купить участок без межевания? Можно, но вы будете нести возможные риски как покупатель.

Иногда при проверке земельного участка перед покупкой можно столкнуться с тем, что на участке нет межевания. Как правило, это происходит при продаже недорогих участков и домов.

То есть, проверяя участок через публичную кадастровую карту, мы видим, что при забивании кадастрового номера появляется запись «без координат границ» и высвечивается пространство без очертания. 

Межевание – это кадастровая процедура, в результате которой отображаются границы земельного участка. 

Участок в собственности без межевания

У продавца есть свидетельство о государственной регистрации права собственности и кадастровый паспорт земельного участка. Он заказывает выписку из ЕГРН, где написано, что он является владельцем этого участка. Продавец не видит проблемы с продажей и удивляется, когда покупатель говорит, что не может купить участок, так как банк не одобряет ипотеку из-за отсутствия межевания.

Почему так может происходить?

Причины отсутствия сведений о координатах земельного участка 

Ситуация, когда зарегистрировано право собственности на участок, присвоен кадастровый номер, но нет межевания, может возникать по нескольким причинам:

1. Владелец оформил участок по дачной амнистии и не считает нужным проводить кадастровые работы. Зачем тратиться, если участок уже оформили? 

Или не хочет засвечивать незаконную прирезку земли.

2. Владелец получил право собственности на основании договора о бессрочном пользовании. Такая форма владения не давала права распоряжаться участком, но по упрощенной схеме его переоформили. Такое переоформление делалось и без межевания.

3. После проведения межевания документы не подали в Росреестр. 

Допускается, что человек, обладающий правом собственности на неразмежеванный участок, может передать его по наследству, продать или подарить.

Если собственник закажет выписку из ЕГРН на такой земельный участок, то на первой странице внизу увидит запись «границы земельного участка не установлены в соответствии с законодательством». 

С большой вероятностью на таком земельном участке отсутствуют и координаты дома. 

Продажа участка без межевания

Чем грозит отсутствие межевания?

1. Гораздо меньшее количество покупателей будет интересоваться вашим объектом, даже если дом замечательный и участок ухоженный.

Когда покупатели заказывают выписку и видят, что на участке не установлены границы, они не хотят брать на себя связанные с этим риски.


2. Земельный участок без межевания нельзя продать покупателю с ипотекой.

3. Могут возникнуть проблемы с перерегистрацией права собственности в Росреестре.

Покупка участка без межевания: риски

При сдвиге границы внутрь участка на этом месте может оказаться гараж или даже дом. Что с этим делать? Придется его либо сносить, либо как-то договариваться с собственником соседнего участка об аренде куска земли.

Продавца может не смущать то, что у него нет межевания, потому что у него сложились хорошие отношения с соседями. Они долго жили рядом и не ссорились. Не было вообще никаких друг к другу претензий. «У тебя здесь банька немножко на моем участке, ну и бог с ним».

Когда происходит смена собственника, например, при наследовании, новый собственник может оказаться более дотошным. Первое, что он сделает, – вызовет кадастрового инженера.

После проведения межевания выяснится, что ваш забор стоит на его земле. Забор придется демонтировать. Сосед сможет решить этот вопрос через суд.

4. Купить земельный участок без межевания возможно только на собственные средства. 

Ипотеку под такую недвижимость банк не даст.

5. Возможен отказ при регистрации права собственности.

Хотя официального запрета нет, но если регистратор видит, что впоследствии возможны споры, то, скорее всего, в регистрации откажут. Этот вопрос Росреестр вправе решать на свое усмотрение. В одних регионах у Росреестра не возникает никаких проблем с переводом права собственности, а в других участки без межевания не переоформляют.

Многие продавцы знают точно, что у них есть конфликтная ситуация с соседом, и не хотят ни размежевывать этот участок, ни судиться. Они немного сбавляют цену – пускай судится новый владелец.

Стоимость межевания участка

В 2023 г. в Московской области цена на межевание участка составляет минимум 10 тыс. руб. без учета стоимости выезда специалиста. 

Потратив условные 10 000 рублей на межевой план, продать недвижимость можно на 150–200 тысяч дороже. Кроме того, появляется возможность продать ее в ипотеку, а значит, количество покупателей увеличится. Игра стоит свеч. 

Поэтому, если продавец отказывает в межевании, есть повод подумать о причинах отказа.

Советы покупателям

1. Проверьте самостоятельно документы. Не полагайтесь на слова продавца, каким бы достойным гражданином он вам ни казался. Потому что все проблемы, которые вы приобретете вместе с этим земельным участком и домом, лягут на вас.

2. Всегда надо проверять, как участок отражается на публичной кадастровой карте.

3. Особенно внимательно надо смотреть на наличие межевания тогда, когда дом стоит у края земельного участка. Может получиться так, что границу перенесут, например, на метр, и она окажется в доме. Придется сносить и забор, и дом.

4. Проверьте, не занимает ли забор часть общей территории, обычно это тротуар. Если Росреестр узнает, что границы земельного участка нарушены, захвачена часть общественной территории, то начнут приходить письма о вызове суд. Чаще всего это приводит к тому, что суд потребует снести этот забор. 

Особенно такая ситуация распространена с теми участками, которые давались в конце 90-х – начале 2000-х годов. 

Сейчас все приходит в более-менее узаконенный, упорядоченный вид.

Советы продавцам

1. Когда планируете продажу своего объекта недвижимости, закажите выписку из ЕГРН на земельный участок. Особенно если получили его в наследство и право собственности зарегистрировано до 2008 года.

2. Уточните, сделано ли межевание и установлены ли границы. 

3. Если нет, но хочется продать быстро и максимально дорого, обязательно сделайте межевание.

4. Когда будете делать межевание участка, сделайте и координирование дома. Только в этом случае ваш покупатель-ипотечник сможет решить вопрос с деньгами.

Приводите свои документы в порядок и все будет хорошо.

Компания «Земельный Экспресс» поможет быстро и выгодно купить земельный участок от собственника в Подмосковье.