Как выбрать участок в Подмосковье: 13 важных советов

При строительстве дома самое важное – построить его в правильном месте. Потому что выбор участка – это намного важнее, чем выбор материала, строительной компании или проекта. 

Что конкретно нужно выбирать? 

1. Направление и расположение участка

Как известно, есть четыре стороны света: север, юг, запад и восток. Как выбирать направление? Просто посмотрите, что вас держит в Москве. Куда придется часто ездить?
Может быть, это любимая школа или квартира. Или работа в Москве, которую не планируете менять.

Если вам ездить в центр, то все равно, какое направление выбрать. 

Есть масса людей, которые живут на севере Москвы, а на дачу ездят на юг, потому что понравилось место. Это очень странно, потому что пересечь Москву эквивалентно поездке на сто с лишним километров в область. 

На каждом направлении есть несколько шоссе. И более того, есть поселки, в которые ведут два шоссе. Например, до коттеджного поселка «Лесной остров» можно доехать по Каширскому и Симферопольскому шоссе, а также по трассе М4.

Тут надо смотреть в первую очередь загрузку трассы. Но загрузка сегодня одна, потом шоссе расширяют, оно вроде как поехало, потом шоссе забивается и снова едет плохо. 

Но есть несколько платных шоссе. Они, скорее всего, будут какое-то время лететь. Хотя бы лет 10. И если доступ к загородному участку есть именно через них, то есть гарантия, что вы будете доезжать комфортно. 

Попробуйте проехать по этому шоссе в пятницу вечером. Если доедете быстро, значит, все хорошо. А если простояли полдня, подумайте – готовы ли вы на это. 

Хорошо, когда есть возможность добраться и по железной дороге. Например, до поселка «Дачная практика-2» от центра Москвы за час можно доехать на электричке.

2. Расстояние и сценарий использования дома

Откуда нам считать расстояние? Давайте возьмем какую-то ключевую точку в Москве, где вы хотите бывать. Допустим, от вашей квартиры. От сценария использования дома очень сильно зависит требование к расстоянию. 

Итак, сценария три. 

Первый сценарий назовем «курорт»

Можем поехать, допустим, на неделю отдохнуть в одно место, потом в другое, потом в третье. Но нам так не интересно, мы хотим всегда отдыхать в одном месте и строим дачу.
Отдыхаем и заодно копаем картошку. В этом случае проехаться 3 часа в одну сторону и 3 часа в другую в принципе можно. Поэтому расстояние не имеет значения вообще никакого. Имеет значение красота природы и состояние умиротворения.

Второй сценарий – дауншифтинг

Люди вдруг поняли , что жизнь в городе с его высоким темпом и шумом не для них. Они хотят жить в деревне, разводить пчел и продавать мед. Они хотят детей отправить в церковно-приходскую школу и не хотят больше слышать никакого шума.
Появляться раз в году на недельку в городе. 

Для такого сценария, опять же, расстояние не имеет значения. Чем дальше, тем лучше.
Участок и дом выйдут дешевле. Дом можно потихоньку перестраивать под свои запросы. 

Третий сценарий – человек переезжает из квартиры за город 

Квартиру продают и покупают участок с домом. Но работа остается в городе.

В этом случае расстояние измеряется даже не в километрах, а в минутах. Возьмите, допустим, 5 минут и умножьте на два. Потому что это туда-обратно. А иногда это два раза в день. Умножьте на количество рабочих дней в году. Это сотни часов. Например, от поселка «Фаворит» до Москвы можно добраться за 25 минут.

Когда вы живете в Москве, вы понимаете разницу между «жить в шаговой доступности от метро» или «жить в паре остановок от метро». Казалось бы, ну какая разница? А когда всю жизнь ездишь эти две остановки сначала туда, потом обратно, вместо того, чтобы 5 минут пройтись до дома пешком, понимаешь, что это неудобно. Поэтому и квартиры около метро стоят в полтора раза дороже. То же самое с загородом.

Поэтому, если есть выбор взять участок поменьше и подороже, но с более удобной транспортной доступностью – возьмите этот участок.

Главный совет этого сценария: пусть меньше и дороже, зато ближе.

3. Коттеджный поселок, СНТ или деревня

Домик в деревне многие себе представляют. Если это просто участок, он может быть с забором или без, без расчищенного зимой въезда, с ограниченной деревенской инфраструктурой.

СНТ – это дачные варианты.

Коттеджный поселок – с охраной, с КПП, с какими-то сервисами в целом.
Конечно, коттеджный поселок лучше. В нем более комфортно жить: там будут лучше чистить дороги, будут освещены улицы, будет какой-то порядок, может быть даже охрана, будет детская площадка, еще что-то. Но здесь есть одно «но» – в хороших действующих жилых коттеджных поселках земля стоит дорого. Поэтому, если нет спешки с переездом, надо брать участок на старте продаж.

4. Рельеф и ландшафт

Вообще считается, что рельефные участки с оврагами более красивые.
Ну, наверное, да. Но не забывайте, что: 

• во-первых, передвигаться по участку будет сложнее, особенно зимой;

• во-вторых, стоимость строительства дома на участках с перепадом высот существенно дороже. 

Иногда стоимость фундамента может стать в 2–3 раза дороже, а счет здесь идет на миллионы.

5. Изучите ландшафтное окружение

Многие хотят купить участок поближе к водоему.

Смотрите внимательно, что написано в документах, потому что часто участки в таких местах попадают под обременение. В водоохранной зоне будут ограничения по строительству дома. То же самое и с близостью лесных массивов.

И второе. Особенно важно, когда вы покупаете участок у воды зимой, не предвидя «летних проблем». Летом, как комары на лампу, будут слетаться отдыхающие. Хорошо, если только каждые выходные. Придется слушать их крики. Об этом факторе лучше помнить. 

Кстати о комарах. Они тоже любят жить у воды. 

Помимо шума людского, оцените шум от дороги или, например, от проходящих поблизости электричек.

6. Ознакомьтесь с планом застройки территории 

Скачайте генеральный план застройки территории и ознакомьтесь с тем, какие планируются дороги в вашей местности, какие планируются инфраструктурные объекты. И если рядом с вашим участком будет строиться магистраль, то лучше, конечно, в этом месте его не покупать. Потому что будет очень шумно. 

7. Оцените грунт на участке

Если на участке болото, придется делать так называемую выторфовку, то есть копать, замещать песком

Это стоит достаточно дорого. Поэтому нужно понимать, какой у вас грунт, сделать геологию. 

Также советуем быть очень осторожным с покупкой участков на насыпном грунте. 

Например, была какая-то яма или овраг, туда засыпали строительный мусор и продали участок. Строить в этом месте опасно, потому что будут просадки, а забивка свай под фундамент приведет к существенному удорожанию строительства.

8. Форма участка

Есть простые формы участка – квадрат и прямоугольник. 

В сложных формах участка намного сложнее разместить дом и таким участком менее удобно пользоваться 

Старайтесь выбирать простые формы и желательно, чтобы участок не был очень узкий и длинный. 

9. Базовые удобства и инфраструктура

Магазины:

• какие;

• где;

• есть ли доставка.

Больница: 

• как далеко;

• откуда едет скорая помощь и как долго.

Детский сад и школа. Тут понятно. 

Есть ли развлечения или за ними придется ездить в Москву.

10. Шаговая или велосипедная доступность

Если можно куда-то дойти пешком, это сразу большой плюс. Составьте табличку, в которую запишите места доступа: пешком, на велосипеде и на машине. Когда будете сравнивать поселки, она вам поможет. 

11. Стоимость участка

Стоимость сотки умножается на количество этих соток, получается стоимость земельного участка. Все очень просто. Смотрим примерно диапазон цен, чтобы сориентироваться. 

Самые плохие земельные участки могут стоить 15 000 р за сотку. Топовый участок в пределах Москвы стоит примерно 100 млн р за сотку. Вот вам диапазон. 

Но давайте будем реалистами и уберем экстремальные варианты. 

Участок в СНТ на расстоянии километров 100 от Москвы будет стоить приблизительно 100 000 р за сотку. Крутой коттеджный поселок в хорошем месте с хорошей инфраструктурой будет стоить приблизительно 3 млн за сотку. 

Теперь имеем диапазон от 100 000 до 3 млн рублей за сотку. Возьмем в среднем 8 соток. 

Получается минимальная цена участка в 2024 году – это 800 000 р, а максимальная цена участка – 24 млн р. 

Но имейте в виду один момент. Есть масса случаев, когда человек покупает дорогой земельный участок, а потом идет с топором в лес и сам себе рубит дом. 

Это, наверное, не ваш вариант, поэтому денег на дом тоже оставьте. 

Компания «Земельный Экспресс» реализует участки от собственника, поэтому нет лишних трат на услуги посредников. Также можно не беспокоиться о юридической чистоте сделки.
Компания более 10 лет работает с физическими и юридическими лицами, предоставляя услуги по оформлению сделок «под ключ». 

12. Проверьте документы

Теперь скучное, но главное. 

Потому что самые вкусные предложения по земельным участкам будут поступать от тех, кто захочет выдать вам какую-то левую бумажку. Эти люди будут предлагать самые лучшие цены и условия, самые красивые участки.

Нужно проверить право собственности. Убедиться, что общаетесь с продавцом или с его законным представителем. И много еще чего. Если хотите заниматься этим сами, прочтите статью «Какие документы проверить при покупке земельного участка». 

Но лучше доверить это профессионалам. Не стоит экономить на услугах риэлтора или юриста. 

13. Выбирайте участок в теплое время года

Когда сойдет снег, сразу станет понятно:

• насколько участок подтапливается талыми водами, 

• красив ли ландшафт и не завален ли он мусором,

• состояние дорог и т. д. 

С началом дачного сезона узнаете, какие пробки на дороге могут быть. Заодно, возможно, познакомитесь с соседями, у которых сможете спросить о нюансах жизни в поселке.