Как снизить кадастровую стоимость земельного участка и для чего это нужно

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – это сумма, в которую государство оценивает недвижимость.

Используется кадастровая стоимость для расчета:

• налогов: на недвижимость и на прибыль – при продаже, если продается недвижимость, которой владели менее установленного минимального срока;

• арендной платы, если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости;

• цены продажи объекта;

• штрафов, например за нецелевое использование земли;

• госпошлины при наследовании недвижимости.

В некоторых случаях эти платежи могут быть слишком высокими и создавать дополнительные финансовые обязательства для владельцев.

Узнать кадастровую стоимость можно в справочной информации по объекту недвижимости, на публичной кадастровой карте. Или заказав выписку из ЕГРН.

Зачем уменьшать кадастровую цену

Чем чревата завышенная кадастровая стоимость? 

Во-первых: вы платите завышенный налог на недвижимость.

Во-вторых: могут возникнуть проблемы при продаже такого участка. Если рыночная цена будет меньше кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, налоговая исчислит налог на доход от кадастровой с коэффициентом.

Изменить уже утвержденную кадастровую стоимость земельного участка можно путем исправления ошибок, допущенных при ее определении, либо путем оспаривания с требованием установить ее в размере рыночной.

Кто может оспорить кадастровую стоимость

С требованием оспорить кадастровую стоимость могут выступать те, на чьи права влияет результат оценки:

• собственник участка;

• участник долевой собственности;

• бывший собственник, если хочет сделать перерасчет налогов за время владения;

• арендатор, если кадастровая стоимость учитывается в расчете арендной платы.

Где можно оспорить кадастровую стоимость

Законодательство предусматривает два варианта этой процедуры:

• в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

• в суде.

Заявитель-гражданин самостоятельно выбирает порядок оспаривания. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращаться в комиссию не нужно. Для заявителей-юрлиц обращение в комиссию до суда обязательно.

Рассмотрение в комиссии имеет ряд преимуществ перед судебным:

• рассмотрение спора в течение 30 дней со дня подачи заявления;

• отсутствие судебных расходов, в том числе госпошлины;

• возможность оспорить решение комиссии или результаты оценки в судебном порядке.

Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии

Заявление об оспаривании вместе с документами можно подать лично (в комиссию или через МФЦ), почтовым отправлением или онлайн через Госуслуги.

Документы, которые необходимо приложить:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;

• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

• отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном и на электронном носителе в форме электронного документа.

Комиссия либо определит кадастровую стоимость в размере рыночной, либо отклонит заявление. Отказ оформляется письменно с указанием причин.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде

Ocпоpить oткaз или peшeниe кoмиccии нужнo в тeчeниe 10 днeй c мoмeнта пoлyчeния решения.

Истец может заявить одно из следующих требований:

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости – может быть подано в течение 6 месяцев с даты проведения рыночной оценки;

• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической ошибки;

• об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

К административному исковому заявлению прилагаются:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;

• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

• отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении этого объекта его рыночной стоимости;

• акты обследования территории; 

• письменный отказ комиссии в изменении показателя; 

• иные документы и материалы, подтверждающие требования истца, суд может запросить дополнительно;

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Срок рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости в суде составляет 2 месяца. В связи со сложностью дела, срок может быть продлен на месяц.

Обращение в суд для граждан требует следующих расходов: 

• привлечение опытного юриста – от 20 тыс. руб.; 

• оплата услуг оценщика – от 10 тыс. руб.; 

• получение выписки из ЕГРН – 300 руб.; 

• внесение изменений в реестр – 350 руб.; 

• уплата пошлины за подачу иска в суд – 300 руб.

Расценки могут отличаться в зависимости от региона и особенностей участка. 

Когда изменения вступают в силу

После того как суд или Росреестр принял решение внести изменения, они вступят в силу с января того года, когда было принято решение.

Какие еще показатели могут уменьшить кадастровую стоимость

Условия, которые приводят к уменьшению кадастровой оценки: 

• имеются доказательства того, что плодородный слой почвы по разным причинам был серьезно испорчен;

• изменение целевого назначения территории; 

• участок становится собственностью нескольких людей; 

• изменился вид разрешенного использования; 

• государством безвозмездно был оформлен публичный сервитут по веским основаниям. 

Но все эти ситуации должны быть официально доказаны. 

Читайте также статью: «Виды разрешенного использования земельного участка: что это такое»

Какие нюансы важно знать

Не подавайте заявление пepeд пpoвeдeниeм oчepeднoй пepeoцeнки. Скорее всего eгo отклонят по причине скорого обновления данных. 

Читайте статью: «Переоценка кадастровой стоимости на землю 2022-2023»

Ecли в заявлении вы требуете установить кадастровую стоимость в размере рыночной – кoмиccия бyдeт paccчитывaть pынoчнyю cтoимocть нe нa мoмeнт пoдaчи заявки, a нa мoмeнт прошлой пepeoцeнки. Нaпpимep: на момент последней переоценки, которая проводилась пару лет нaзaд, pынoчнaя cтoимocть участка cocтaвлялa 3 000 000 рублей и совпадала с кадастровой. Сегодня такие участки на рынке стали стоить 2 500 000. Ecли вы oбpaтитecь в комиссию для уменьшения кaдacтpoвoй cтoимocти – вaм oткaжyт. Потому что на тот момент кадастровую цену посчитали правильно. A ecли бы pынoчнaя cтoимocть нa тот мoмeнт cocтaвлялa бы 2 000 000 рублей, a в кaчecтвe кaдacтpoвoй указали бы cyммy 3 000 000 рублей – тогда заявление рассмотрят.

Прежде чем менять вид разрешенного использования земельного участка для уменьшения кадастровой стоимости или подавать в суд при незначительной разнице, посчитайте – стоит ли предполагаемая экономия таких затрат.

Если вас интересует участок под строительство жилого дома, обратитесь в «Земельный Экспресс». Мы не являемся посредниками, поэтому цена на земельный участок будет минимальной.