Как обманывают покупателей земельных участков

Спрос на загородную недвижимость растет с каждым годом. А сделки, связанные с большими деньгами всегда привлекают мошенников. Расскажем о самых простых способах обезопасить себя от потерь и не быть обманутыми.

Участок есть – строить нельзя

Пример: 

Нашел человек участок по очень выгодной цене. Посмотрел. Все понравилось. Купил. Через какое-то время собрался строить дом. Приходит в администрацию за согласованием проекта и выясняется, что строить он на своем участке не может. Оказывается, что продавец умолчал (а человек был невнимателен к документам) о том, что земля находится в охранной зоне ЛЭП. Или на пересечении с лесным фондом, или в зоне охраны объектов культурного наследия – причин для запрета масса.

Или вид разрешенного строительства (ВРИ) земли не позволяет.

Эта ситуация часто встречается и при покупке земельного участка с ВРИ «для сельскохозяйственного назначения». Можно купить такую землю в каком-нибудь эко-поселении, вдали от населенного пункта. Но думать, что там можно будет построить жилой дом и прописаться в нем – ошибочно.

Как себя обезопасить: 

Самая полная информация с описанием объекта находится в выписке из ЕГРН. Где и как ее получить читайте в статье: «Выписка из ЕГРН: где и как ее получить».

Лучше заказать расширенную выписку.

Прежде всего в документах нужно смотреть категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка. Так как использование участка не по целевому назначению и самовольное строительство грозит законным отъемом у вас земли, не считая штрафов. 

Земельный участок с нарушенными границами

При покупке земельного участка важно проверять не только обременения, но и реальные границы.

Пример:

Продается земельный участок. В договоре указывают площадь и границы. В реальном кадастровом плане поворотные точки совершенно другие и на реальной площади невозможно построить дом, о котором мечтал человек. Это возможно если, например, выписка «не свежая», а границы успели изменить.

Или вам показали большой участок и цена показалась вам приемлемой. А потом вскрылся неузаконенный самозахват земли и по документам он гораздо меньше.

Как себя обезопасить: 

Вызовите геодезиста. Нужно обязательно сверять его заключение с заверениями продавца.

В наших проектах мы уже провели вынос границ участков в натуре.

Размер земельного участка меньше допустимого

Местные власти в каждом регионе могут устанавливать свой норматив по минимальной площади. Купив участок площадью меньше минимума, вы не сможете его зарегистрировать.

Как себя обезопасить: 

Нужно знать две вещи – нормативы в регионе покупки земельного участка и площадь продаваемого участка в договоре. Если второе меньше первого – ищем другой участок.

Обещания застройщика

Речь идет о покупке земельных участков у компаний, которые занимаются строительством коттеджных поселков.

Стараясь заключить сделку, застройщики поселка обещают много разнообразных плюшек. Но, как говорится, обещать не значит женится. В итоге можно не дождаться даже дороги к поселку.

Как себя обезопасить: 

Посмотрите готовые проекты застройщика. Оцените как выглядит поселок и как проводятся коммуникации. Если есть возможность пообщаться с будущими соседями – сделайте это. Изучите отзывы.

Мы рассказываем о ключевых новостях в наших поселках по строительству и благоустройству территорий.

Проблемы с экологией

Возможно такое, что пока продавец дышит морским воздухом на курорте за ваши деньги – вы учитесь определять направление ветра по запаху.

Ведь он «забыл» сказать, что рядом с местом, где вам теперь жить, находится промышленный объект.

Как себя обезопасить:

Первым делом надо посмотреть на экологические карты района. Из них можно узнать,например, о количестве вредных веществ в реке или озере и о загазованности воздуха.

Участок со скрытыми коммуникациями

Пример:

Документы продавца в порядке,участок куплен. При раскопке участка под фундамент наткнулись на трубу магистрального водопровода. Оказалось, что на участке находится охранная зона водопровода и копать глубже 40 см на нем нельзя. Добросовестный покупатель просто не знал, что ему предоставлены не все документы.

Как себя обезопасить: 

Идти в местный отдел Архитектуры и запросить актуальный инженерно-топографический план на эту территорию. 

Нежелание продавца «светить сделку»

В меру своей фантазии продавец озвучивает причину, по которой не хочет «светить сделку». И предлагает оформить договор дарения вместо договора купли-продажи. Покупатель соглашается. Впоследствии могут выявиться причины по которым захочется расторгнуть сделку. Продавец их знал, но не сообщил покупателю. Но вернуть деньги за участок уже нельзя. Ведь это подарок. По договору за него ничего не платили. Кроме того, за «подаренное» имущество придется уплатить НДФЛ — 13% от кадастровой стоимости участка.

Как себя обезопасить:

Просто не давайте себя уговорить на «левые» схемы.

Схема с занижением цены, с целью не платить налог с продажи

Пример:

Продавец продает участок за 900 000 рублей , который не так давно купил за 500 000 рублей.

С прибыли в 400 000 нужно заплатить 13% налог. 

Продавец предлагает оформить продажу за те же 500 000, чтобы не было прибыли по документам. Тем самым уклоняясь от уплаты налога.

Вполне возможно, что продавцом движет искренняя жадность. Но, скорее всего, он знает, что со временем выяснятся косяки, либо на участке, либо с документами. И покупатель захочет расторгнуть сделку. И тогда он вернет ему только фигурирующие в договоре 500 000.

Причем нередко такая схема не дает продавцу желаемой экономии, потому что налоговая проверяет стоимость, и если цена в договоре будет ниже кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7, посчитает налог от более высокой цены. В результате продавец все равно заплатит налог, а покупатель будет рисковать, что в случае расторжения сделки не сможет вернуть полную сумму.

Как себя обезопасить:

В любом случае на такие условия продавца идти не нужно.

Покупка дома с неоформленной землей

Пример:

Продавец выставляет на продажу индивидуальный жилой дом с земельным участком. В процессе юридического оформления, а иногда и после передачи денег, выясняется, что оформлен должным образом только дом. А документов, подтверждающих права продавца на нее, нет. Продавец, ссылаясь на какие-то причины, предлагает покупателю оформить ее самостоятельно.

Став собственником, покупатель выясняет, что оформить землю невозможно. Например потому, что она принадлежит к  землям особо охраняемых природных территорий.

Как себя обезопасить:

Одно из главных правил – покупать можно только то, на что у продавца есть право собственности.

Одновременная продажа нескольким людям

Земля может быть продана несколько раз. По поддельным документам или их дубликатам мошенники берут полную оплату или авансы с нескольких покупателей.

С регистрацией тянут, чтобы втянуть в эту аферу как можно больше людей.

Владельцем участка станет тот, кто первым зарегистрирует свое право собственности. Но мошенники могут успеть получить оплату или аванс с других покупателей.

Как себя обезопасить:

Расплачивайтесь за покупку после регистрации своего права собственности на земельный участок.

Читайте статью: «Аванс, задаток или обеспечительный платеж. Что выбрать?»

Это далеко не полный список махинаций с продажей земельных участков. Пишется он горьким опытом слишком доверчивых или невнимательных людей.