Как выбрать участок без подвоха

Дальность и инфраструктура

Первое, что нужно сделать – проанализировать локацию, где находится земельный участок:

• Удаленность участка от города. Оптимальным, например, считается время езды до часа-полутора на том или ином виде транспорта. 

• Окружающую инфраструктуру. В это понятие включаем населенные пункты рядом, дороги, остановки транспорта, больницу, магазины, детские садики и школы. Ведь сегодня вы отдыхаете на даче, но не исключено, что через какое-то время вам придется здесь жить постоянно. И тогда это станет очень важно.

Мезорельеф

Следующий важный момент, на который нужно обратить внимание, это рельеф. Причем в данном случае не на микрорельеф вашего участка, а на рельеф в масштабах поселка.
Или даже нескольких поселков. Это понятие называется мезорельеф. 

Очень важно, чтобы  в масштабах поселка ваш участок не оказался в низине, в точке водосбора. С водой на таких участках сделать практически ничего нельзя, потому что ее просто некуда отвести. Это может быть и заболоченный участок, и какой-то ручей.

Следует избегать участков в поймах рек и в различных старицах. Единственное, чем оправдан выбор подобных участков, это когда вы целенаправленно хотите разместиться на берегу реки, и вам нужен причал для лодки. Но следует понимать, что это потребует серьезного инженерного сопровождения и приглашения соответствующих специалистов. 

Старые строения и мусор

Обратите внимание на «наследство», которое вам достанется вместе с участком.
Есть ли старые строения. Замусоренный он или заросший. 

Например, если вы собираетесь что-то сносить или необходимо будет заказывать вывоз мусора, узнайте стоимость этой услуги. Подойдите к хозяину со сметой в качестве аргумента на получение скидки на покупку данного участка. 

Сами строения могут содержать в себе не только приятные антикварные мелочи, но и паразитов, которые повлияют на ваши будущие постройки. 

Также помним, что интеграция в существующие строения, ремонтные работы в них, реставрация – это всегда дороже, чем построить заново. Поэтому 10 раз подумайте прежде чем облагораживать существующие старые строения. 

Трезвая оценка особенностей участка дает возможность избежать долгостроя. Нужно на старте понимать сколько времени и денег уйдет на те или иные подготовительные работы. 

Если участок заросший, на его расчистку и подготовку к строительству уйдет определенное время и деньги. Или, например, участок находится в низине, это тоже довольно приличные затраты на инженерные мероприятия, связанные с водоотведением и дренажом. А возможно, что участок, который смотрелся великолепно снежной зимой, весной окажется свалкой мусора. И теперь надо бытовой мусор вывозить на бытовой мусорный полигон, а строительный мусор – на строительный полигон. Эта логистика вывоза мусора вроде бы операция простая, но ее сложность многие недооценивают. 

Участки в чистом поле

У покупки участков в чистом поле есть свои плюсы и свои минусы. 

Например, нарезается свеженький коттеджный поселок. Вам обещают газ, свет, воду, благоустройство территории, но иногда ждать выполнения этих обещаний приходится годами. Поэтому обращаться нужно в проверенные компании с большим опытом работы и хорошими отзывами.

О том, как идут работы по благоустройству поселков в компании «Земельный экспресс» можно узнать, подписавшись на наш телеграм-канал.

Поселок «Бунино» в 40 км от МКАД по Каширскому шоссе.

Еще одна особенность – это необустроенность соседних участков. 

Например, участок покупался для того, чтобы смотреть в прекрасную далекую даль, но сосед через дорогу может здесь построить двух- или трехэтажный особняк. И видовой точки попросту не будет. 

Подобная неизвестность планов будущих соседей может иметь куда более серьезные последствия. Например, сосед не только построит огромный дом, но и отсыпет весь свой участок. Таким образом, с его высокого участка вся вода и грязь потечет к вам. Ваши инженерные мероприятия, которые вы предусмотрели до этого, могут не справиться, потому что они были выполнены исходя из других условий.

Обжитые поселки

По другую сторону фокуса – уже обжитые поселки ИЖС, коттеджные садовые товарищества. С ними вроде бы все понятно: уже стоят заборы и дома соседей, посажены деревья. Ну и как бы с этой картинкой приходится мириться. Лучше пригласить ландшафтного дизайнера, чтобы встроить свои пожелания к участку в уже существующие условия. 

Например, планируется построить бассейн, а окна соседа со второго этажа будут смотреть прямо на него. Захочется посадить живую изгородь между окнами и бассейном. 

Лесные участки

Участки в лесу или на его опушке. Об антураже этих участков можно говорить долго, но следует помнить и о негативных факторах, которые оказывает лес: 

• Деревья могут болеть, их нужно регулярно обрабатывать. 

• При сильном ветре дерево может упасть и повредить дом или нанести травмы человеку. Поэтому деревья особым образом растягивают в верхней части. Такая процедура называется каблинг. 

• На участке около леса совершенно другая освещенность и совершенно другая кислотность почвы. Газон расти там просто не будет. Как и другие требовательные к свету растения. 

• Есть ограничения по дорожкам. Потому что деревья своими корнями мешают их сделать. 

Выходом из этой ситуации могут стать деревянные настилы

или дорожки из плитняка 

Они не повреждают корневую систему и великолепно выглядят на лесных участках. 

Лесные участки просто прекрасны своей тенью под кронами деревьев, чистым свежим воздухом, настоящей лесной атмосферой. Но у них есть свои минусы, и это нужно учитывать.

Участки с уклоном

Следующая категория участков – это участки на рельефе или расположенные на большом уклоне. 

Здесь нужно понимать, что затратный коэффициент на производство работ на участке, на строительство дома и на благоустройство будет значительно выше, чем на ровных участках. 

Например, на участке 6–10 соток, на котором перепад составляет 2 метра, коэффициент на строительство дома будет увеличен раза в полтора. А на благоустройство – как минимум в два. Деньги пойдут на террасирование участка, различные подпорные стены, лестницы и декоративные элементы, связанные с этим. 

Лет 15–20 назад такие участки считались неликвидом, потому что их благоустройство стоило очень дорого. А сейчас участки с хорошим высотным перепадом находятся, наоборот, в тренде. С них, как правило, открываются великолепные виды. Но нужно обращаться к дизайнерам и архитекторам, чтобы правильно воспользоваться этим преимуществом участка. 

Участки у воды

Участки у воды – это невероятно красиво и здорово. Но и здесь есть свои минусы.
На крупных водных объектах, таких как водохранилища, реки, озера, уровень воды непостоянный. 

Во время паводков они могут выходить из берегов

Посадки на участке от одного паводка могут погибнуть.

Фундаменты, основания дорожек и все озеленение должны учитывать высокий уровень грунтовых вод. Под землей зимой вся эта вода замерзает и разрушает основание, и даже фундаменты строений. Более того, сама река замерзает, лед поднимается и на береговой линии может разрушать все пограничные с водой постройки. 

Тип грунта

Если участок подходит по основным глобальным условиям: по инфраструктуре, расположению и так далее, то тип грунта – это, скорее, условия для строительства. Их необходимо просто учитывать.

Самый классный тип грунта при строительстве дома – это песок и супесь. Настоящий подарок для строителей. Он прекрасно дренирует воду, а значит, не потребуется дополнительных дренажных мероприятий для дорожек и фундаментов. Если уровень грунтовых вод позволяет, можно всеми дренажами просто пренебречь. Фундаменты на подобных грунтах чувствуют себя прекрасно и не нуждаются в дополнительном усилении и армировании. Эти грунты лишены всякого морозного пучения, а значит, дорожки будут себя чувствовать на них тоже отлично. 

Но с точки зрения растениеводства есть свои минусы. Поскольку данный грунт не удерживает влагу, растения нужно чаще поливать и формировать определенные условия в грунте во время посадок. 

А вот, например, глинистые и суглинистые грунты прекрасно удерживают влагу, и растения в них себя чувствуют относительно хорошо. Но из-за удержания влаги эти грунты подвержены морозному пучению. Поэтому все дорожки и фундаменты должны быть усилены. Должны быть выполнены дренажные мероприятия и продуман сток воды с инженерной точки зрения. 

На последнем месте в рейтинге – торфяники. Это самый непредсказуемый грунт. В советское время очень много садовых товариществ было нарезано именно на торфяниках. 

Чем он плох? У него совершенно непредсказуемая несущая способность. Дом может утонуть, его может перекосить, сломать. Чтобы привести участок на торфянике в пригодное строительное состояние, необходимо произвести такую процедуру, как замена грунта (выторфовку). 

Эта замена на участке 6-10 соток может стоить один-полтора и даже 2 миллиона рублей. Прежде чем купить участок на торфянике, 10 раз подумайте.

Вывод

Идеальных участков не бывает. Это всегда баланс различных характеристик. Нужно осознанно выбирать те, которые нужны именно вам. Экономия на стадии покупки может обернуться очень большими затратами в дальнейшем.