Ипотечное строительство: ответы на частые вопросы

С чего начать?

Для начала нужно определиться, какой дом мы хотим построить. 

Если, например, хотим построить дом за 15 млн рублей, нужно понимать, что есть ограничение по сумме кредита – 12 млн рублей. То есть 3 млн должно быть в наличии на первоначальный взнос.

Какой минимальный первоначальный взнос возможен?

Минимальный первоначальный взнос по льготным программам составляет 15 %.

Если нет подтверждения дохода, первоначальный взнос будет выше. Но официальная работа все равно должна быть. Для банка мы не можем нигде не работать. У нас есть банки, которые по ипотечному кредитованию на цели индивидуального жилищного строительства минимальным первоначальным взносом считают 25 %. 

Почему могут отказать в ипотеке?

Человек может столкнуться с наличием просроченной задолженности, о которой он не знал. Платеж по кредитной карте может быть просрочен на один день, и этот один день будет иметь значение. Могут быть долги по ФССП, о которых люди не знают. Или знают о долгах, но не знают, что это может оказаться проблемой при выдаче кредита.

Также банк учитывает неоплаченные потребительские кредиты, автокредиты и другие задолженности. Они участвуют в расчете платежеспособности заемщика.

Нужно ли определиться со строительной компанией до подачи заявки на ипотеку?

Желательно. 

Конечно, можно заранее подать заявку в банк и получить одобрение. Но это одобрение имеет срок. В среднем 3 месяца. За эти 3 месяца нужно успеть:

• подобрать застройщика, 

• составить сметную документацию, 

• подготовить проект, 

• одобрить в банке договор подряда, 

• провести оценку земельного участка,

• провести оценку дополнительного залогового объекта, если банк просит дополнительный залог.

Это занимает время и можно не уложиться в срок. Придется переодобрять заявку.

Нужно ли предоставлять банку проект дома?

Проект требуется, если в строительстве участвует подрядная организация. Договор подряда включает в себя и сметную стоимость, и проект.

Проект не нужен при хозяйственном способе постройки, когда строительство осуществляется своими силами. Банк запрашивает плановую стоимость будущего дома. Заемщик пишет заявление о сумме строительства, исходя из собственной оценки.

Ипотека на строительство дома своими силами: какие есть нюансы?

Не все банки кредитуют хозяйственный способ строительства. А те, которые кредитуют, требуют дополнительный залог, обычно это квартира. Когда у банка есть залоговая масса для выплаты кредита, ему уже неважно, что дальше происходит с объектом. 

В таком варианте строитель более уязвим из-за возможного повышения цен на стройматериалы или появления непредвиденных трат.

Во многих банках не требуется дополнительный залог в случае, если строительная организация является аккредитованной. К тому же, многие строительные компании фиксируют стоимость работ в договоре. Это означает, что повышение вас уже не коснется.

Следует выбирать надежные компании, которые пользуются доверием у банков.

Что такое аккредитованная строительная компания?

Аккредитация – это проверка организации на ее состоятельность. 

Компания должна иметь опыт строительства, подтвержденный закрытыми договорами подряда и финансовой отчетностью. Банк анализирует эти документы, проверяет на наличие проблем, связанных с судебными исками. Если все хорошо, компания будет аккредитована. 

Аккредитация не дается строительной компании навсегда, банк постоянно проверяет ее финансовое состояние. 

Если застройщик не состоятелен, банк его не аккредитовывает или прекращает работу с этой организацией. 

Однозначно стоит обращаться в банки с аккредитованными застройщиками, работающими по договорам подряда. 

Это проще и с точки зрения распределения кредитных средств, – есть возможность закрытия каждого из этапов строительства. 

Какие банки поддерживают льготную ипотеку?

Топ банков по объему выдачи ипотеки на момент публикации статьи:

1. Банк Дом РФ,

2. Сбербанк,

3. Росбанк,

4. ВТБ. 

Нужно понимать, что везде свои особенности и условия. И что со временем они могут меняться. 

Получает ли строительная компания от банка 100 % средств сразу после заключения ипотеки?

Такая возможность есть, но не у всех банков и при определенных условиях.

Например, у Сбербанка можно оплачивать строительство траншами 70 % на 30 %.

Можно перевести и сразу 100 %, если в залог идет имеющееся недвижимое имущество. 

Это также зависит от того, будет ли прописана в договоре подряда оплата траншами.

В банке Дом РФ – стандартные условия траншей: 60 % на 40 %. Первая доля сразу после регистрации залога на землю поступает на расчетный счет застройщика. 

Росбанк сразу перечисляет 100 %. 

У ВТБ траншевая система разбита на три этапа: 35-30-35 – на возведение фундамента, коробки и полную сдачу объекта.

Возможно ли частичное финансирование с помощью ипотеки?

Предположим, человек уже построил за свой счет фундамент. Или, например, он приобрел земельный участок с фундаментом. Речь идет об ипотечном финансировании не всего строительства под ключ, а только какой-то его части.

Большинство банков чужой недострой финансировать не будут.

Однозначно сказать, что такую ипотеку взять невозможно, нельзя, потому что банковская стратегия часто меняется в угоду рынку.

Как выглядит отчет для банка о строительстве дома?

Что такое отчет о ходе строительства перед банком? Что нужно предоставлять? Занимаются ли этим специальные люди, которые приезжают на стройку?

В большинстве своем отчеты не требуются. Когда есть договор подряда, отчетом является акт выполненных работ, подписанный застройщиком и заемщиком. Даже если нет договора подряда, банк ограничивает срок строительства в зависимости от ситуации.

Есть небольшая отчетность, которую просит, например, ВТБ. Это фото о ходе строительства.

Если строительство не завершено в срок и нет доп. залога, банк может либо требовать полного закрытия кредита, либо доп. залог. Может деаккредитовать организацию застройщика ввиду срыва сроков. Застройщик в этом не заинтересован, он дорожит своей репутацией, поэтому старается сроки выдерживать. 

Бывают ситуации непреодолимой силы. Например, из-за пандемии сроки строительства часто нарушались. Банки шли навстречу и сдвигали сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Как решаются конфликтные ситуации между застройщиком и заказчиком при строительстве в ипотеку?

Человек выбрал строительную компанию, проект, пришел в банк, получил ипотеку, начал строительство.

И вот заказчика не удовлетворяет качество строительства, он хочет расстаться с этой строительной компанией. Что ему в этой ситуации делать?

Нужно идти на переговоры с банком. Можно обсудить замену строительной организации. Банк обычно идет на диалог, потому что ему важен залог в виде будущего построенного дома.

Если планируете построить загородный дом в Московской области, обратитесь в «Земельный экспресс». Компания предлагает большой выбор участков и гарантирует юридическую чистоту сделки.