Виды льготных программ по ипотеке: условия и риски

Попробуем разобраться в многообразии льготных программ. Кто на что может рассчитывать, где выгодно и где невыгодно. Сделаем обзор ипотечных программ, которые сегодня доступны на льготных условиях.

После повышения ключевой ставки ЦБ стандартные ипотечные программы стали совсем неинтересными. Ипотека сейчас на вторичное жилье под 16–17 % служит заградительным барьером для большинства покупателей. 

На новостройки ситуация иная. Действует целый ряд льготных программ: семейные ипотеки, ипотека на новостройки, IT-ипотека и еще некоторые виды льготных ипотек. 

Чаще всего на слуху пять основных программ: 

• субсидирование ипотечной ставки, она же господдержка, она же льготная ипотека; 

• семейная ипотека; 

• дальневосточная ипотека; 

• сельская ипотека;

• ипотека для IT-специалистов.

1. Субсидированная ипотека

Что ее отличает от других?

Отсутствие жестких требований.

Все, что требуется, чтобы получить ставку не выше 9 %, – купить новостройку от юридического лица. Так же, как в других программах, возможен первоначальный взнос материнским капиталом.

Иногда бывает совместная акция от застройщика и банка, когда и ставку предлагают 3–4 % и первый взнос от 15 %.

Объектом ипотеки выступают только новостройки от юридических лиц. Другие объекты недвижимости провести по этой программе нельзя. 

Максимальные суммы кредита: 

• 12 млн – для Москвы и области, для Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

• 6 млн – для остальных регионов России.

2. Семейная ипотека

В отличие от господдержки, здесь более жесткие ограничения, и они отражены в названии. Чтобы получить семейную ипотеку, нужно, чтобы начиная с 1 января 2018 года родился первый либо последующий ребенок.

Процентная ставка здесь ниже и составляет максимум 6 %. 

Первый взнос – от 15 %, можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. 

По объекту ипотеки разброс уже существенно больше. Помимо новостроек от юрлиц, можно купить дома от застройщиков аккредитованных банками. Можно построить дом самому или купить готовый дом с землей. 

Кроме того, семейная ипотека позволяет рефинансировать ранее взятую ипотеку.
То есть рефинансировать ипотеку, которая ранее бралась под более высокие ставки. 

Максимальная сумма кредита, так же как и по льготной ипотеке, составляет 6 млн руб. для регионов и 12 млн руб. – для Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

По поводу семейной ипотеки отмечу один важный нюанс: есть такое понятие, как ипотека с донором. Данную услугу предлагают некоторые кредитные организации. 

Что они предлагают? 

Допустим, есть некий основной заемщик, но по каким-то причинам он не проходит по семейной ипотеке. Он может взять в созаемщики (поручители) человека, который по семейной ипотеке проходит. У поручителя не будет собственности в будущем объекте недвижимости.

Эта услуга имеет существенный минус –

во всех кредитных договорах банков, которые такую услугу предлагают, есть оговорка: если вдруг государство не субсидирует ставку по каким-то причинам, то у заемщика она вырастет до текущих рыночных значений. 

Идя на такой рискованный шаг, можно нарваться на неочевидную ловушку. 

3. Дальневосточная ипотека

Дальневосточная ипотека, как видно из названия, позволяет взять ипотеку на льготных условиях на объекты недвижимости, которые находятся в Дальневосточном федеральном округе (ДФО). 

Условия ипотеки

• Ставка всего 2 %.

• Первый взнос от 15 %. 

• Максимальная сумма – 6 млн рублей.

Требования к заемщику

Здесь более серьезное ограничение, чем в двух предыдущих продуктах. 

Возраст заемщика не должен превышать 35 лет. Либо потенциальный заемщик должен быть участником программ «Дальневосточный гектар» или региональных программ трудоустройства.

Для оформления ипотеки регистрация в ДФО не требуется.

Какую недвижимость можно приобрести

• Квартиру в новостройке. 

• Дом с землей. 

• Вторичку. В сельской местности и в так называемых моногородах ДФО. Это города, основанные градообразующими предприятиями. 

Срок действия программы

До 31 декабря 2030 года.

Сельская ипотека

Процентная ставка супер классная – 3%

Сельская ипотека имеет ряд ограничений:

1. Недвижимость должна приобретаться в населенном пункте с населением до 30 000 человек.

2. Ограничение по сумме:

• до 6 млн – для объектов недвижимости, расположенных на сельских территориях Ленинградской области и субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа;

• до 3 млн – для остальных.

Инициатива хорошая – поддержать сельскую местность и небольшие города.

По факту: единственный банк, у которого остались лимиты на выдачу сельской ипотеки – Россельхозбанк. Два других банка, Дом.рф и Сбербанк, которые также заявили об этой программе, лимит исчерпали.

Программа есть, а продукта нет.

4. Ипотека для IT-специалистов

Данную программу могут получить сотрудники организаций, аккредитованных Министерством цифрового развития.

Условия IT-ипотеки

• Льготная ипотечная ставка – до 5 %.

• Первоначальный взнос по ипотеке – 15 %.

• Максимальный размер кредитования – 18 млн р. в регионах-миллионниках, в остальных – 9 млн р.

Требования к заемщику

• Возраст до 50 лет.

• Гражданство РФ.

• IT-специалист должен работать в аккредитованной компании в течение 5 лет после оформления кредитного договора. При увольнении ставка действует полгода. За это время нужно устроиться в другую аккредитованную IT-компанию.

Какую недвижимость можно приобрести

• Квартиру в строящемся доме.

• Готовое жилье у застройщика.

• Частный дом по договору долевого участия в границах малоэтажных ЖК.

• Построить дом по договору подряда.

• Земельный участок под ИЖС.

Срок действия программы

До 31 декабря 2024 года.

Казалось бы, классный продукт, который поддерживает этих специалистов.

По факту: Это поддержка компаний, чтобы сотрудники не уходили из них. 

Дело в том, что в условиях данной ипотеки есть такая оговорка: человек, взявший ипотеку, спустя три месяца должен подтвердить, что по-прежнему работает в компании, аккредитованной Министерством цифрового развития. Если он этого не делает, даже если продолжает работать, его ставка вернется к текущим рыночным значениям. 

В сентябре 2023 г. вышло небольшое послабление: специалистам IT-компаний до 35 лет включительно не нужно подтверждать минимальный уровень зарплаты.

Для остальных участников требуемый минимальный уровень зарплаты составляет:

для Москвы – 150 тыс. руб.;

для городов-миллионников – 120 тыс. руб.;

для других городов – 70 тыс. руб.

Итоги 

Безусловно, это не все продукты, которые есть на рынке.

По поводу вышеперечисленных продуктов: круто, что они есть, что поддерживают разные секторы экономики, молодые семьи и специалистов. Круто, что условия смягчаются. 

Но!

Есть и оборотная сторона медали, о которой большинство из вас не знает.
Застройщики реагируют на эти программы постоянным повышением цены.
И это, несомненно, минус каждой из этих программ.