Почему договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут

Договор купли-продажи недвижимости – документ, фиксирующий сделку между продавцом и покупателем. Можно ли оспорить договор купли-продажи? Можно, если суд признает договор недействительным. Если сделка признается недействительной, это значит, что каждый должен вернуть то, что получил в результате ее заключения. Расскажем, как избежать признания сделки недействительной. 

Виды недействительных сделок

Есть два вида сделок, которые ст. 166 Гражданского кодекса считает незаконными: ничтожные и оспоримые.

Ничтожность сделки доказывать в суде не нужно. Суд признает только незаконность последствий такой сделки.

Оспоримость сделки нужно доказывать в суде. По факту признания сделки недействительной признаются незаконными и последствия такой сделки для ее участников и/или третьих лиц.

Ничтожная сделка

Ничтожными могут быть сделки, совершенные с нарушением требований закона. Например, если они противоречат правилам оформления документов или если одна из сторон не имеет полномочий на их заключение. Ничтожные сделки не имеют никакой юридической силы и не создают прав и обязанностей для сторон.

Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. 

Какие есть основания считать сделку ничтожной

Противоречие сделки нравственным основам и основам правопорядка

В таких сделках одна или обе стороны предоставляют ложную информацию, а иногда и сами документы, чтобы создать видимость сделки.

Мнимая и притворная сделка. Ст. 170 ГК РФ

Эти сделки оформляются лишь для вида, чтобы достичь ими других целей.

Мнимые и притворные сделки с недвижимостью – это сделки, которые по виду или формально выполнены, но на самом деле не имеют никакой юридической силы или основываются на обмане, подлоге или злоупотреблении правом.

Пример мнимой сделки: чтобы объявить себя банкротом и избежать взыскания по кредитным задолженностям, человек «продает» участок с домом родственнику. Тем самым просто перерегистрируя право собственности.

Пример притворной сделки: заведомое снижение стоимости предмета купли-продажи.

Некорректное составление договора

Договор покупки должен содержать пункты:

• данные участников сделки, паспортные и другие;

• предмет договора – участок, со всеми характеристиками и сопроводительными документами;

• оформленное волеизъявление участников сделки – покупка земельного участка;

• цена договора;

• форма составления договора должна быть письменной.

При отсутствии какого-либо из пунктов сделка будет считаться ничтожной.

Также незаконно вносить в договор пункты, освобождающие продавца от ответственности в случае возникновения претензий. Или признающие право продавца выкупить землю обратно.

Участник сделки признан недееспособным по решению суда или не достиг 14 лет. Ст 171 и 172 ГК РФ

Если после совершения сделки по покупке земли выяснится, что продавец или покупатель были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признается ничтожной.

Также ничтожными признаются любые сделки с недвижимостью, которые заключают лица не достигшие 14 лет.

Оспоримая сделка

Когда одна из сторон считает, что при заключении договора нарушены законодательные нормы – можно подать в суд иск о признании сделки недействительной.

Какие есть основания считать сделку оспоримой

В момент подписания договора участник сделки не понимал значения своих действий. Ст. 177 ГК РФ

Такое состояние могло быть вызвано, например, наркотическим или алкогольным опьянением.

А также находился под влиянием угроз или заблуждений

В суде эти факты нужно будет доказать.

Земельный надел был приватизирован с нарушением законодательных норм

Если участок был приватизирован с нарушениями, а потом продан, лицо, пострадавшее от ошибок в приватизации, может оспорить куплю-продажу.

Правила приватизации земельных наделов описаны в Федеральном законе «О приватизации...» № 178.

Участник сделки – несовершеннолетний 14–18 лет без своих законных представителей

Такая сделка может быть признана и законной, если права несовершеннолетнего не были нарушены.

Нет согласия на сделку третьих лиц

По закону, если один из супругов продает земельный участок, он должен получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Если этого не сделать, то вторая половина, которую не предупредили о продаже, может оспорить эту сделку в суде.

В какой срок можно оспорить договор

Ст. 181 ГК РФ п.1: «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.»

Отсчет начинается с момента начала исполнения ничтожного договора.

Ст. 181 ГК РФ п.2: «Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.»

Отсчет начинается с того дня, когда истец узнал об основании признать сделку недействительной. Или со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка.

Кто может подать иск на оспаривание сделки

Настаивать на расторжении договора может как продавец , так и покупатель. Однако покупатель от разрыва договора может пострадать более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным деньги должны быть возвращены покупателю. Продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет. А значит возврат средств может растянуться на годы. Потому что деньги будут вычитаться у продавца из зарплаты. Еще хуже, когда продавец не имеет официального заработка.

Или, в зависимости от ситуации, участок могут выставить на торги.  С вырученных денег приставы возьмут сумму для выплаты долгов.