Как самостоятельно проверить участок перед покупкой

В этой статье мы расскажем, как своими силами проверить интересующий вас земельный участок. Не будем долго останавливаться на важности данного мероприятия, скажем коротко – последствия пренебрежительного отношения к процедуре проверки – риск потери денег и самого участка.

Проверка категории и вида разрешенного использования

Получив кадастровый номер на земельный участок, проверяем категорию и вид разрешенного использования. Они должны соответствовать целям приобретения земельного участка.

Например, если приобретается земля для строительства жилого дома, то категория земель должна относиться к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования должен быть «индивидуальным жилищным строительством» (ИЖС) или «личным подсобным хозяйством» ЛПХ. Но нужно иметь в виду, что земельный участок с видом разрешенного использования ЛПХ должен сочетаться с категорией земли населенных пунктов.

На рынке достаточно много предложений о продаже земли с разрешенным видом использования ЛПХ, при этом они находятся в пределах категории земель сельскохозяйственного назначения. На таких участках зарегистрировать дом не получится.

Дачная амнистия позволяет оформить жилой дом на участках с разрешенным видом использования «под садоводство», при этом категория земель может быть как сельскохозяйственного назначения, так и землями населенных пунктов.

Проверка территориальной зоны

• Найдите на карте место расположения земельного участка.

• Сопоставьте территориальную зону и установленный вид разрешенного использования участка.

Рекомендуем также ознакомиться на официальном сайте органов местного самоуправления с проектом генерального плана, поскольку у властей могут быть свои планы на интересующий вас земельный участок, например, для строительства дороги. Компенсация от государства не всегда может покрыть понесенные затраты на строительство дома и обустройство участка.

Наличие охранных зон земельного участка

В зависимости от вида охранной зоны, в пределах ее территории, устанавливаются те или иные ограничения по использованию земельных участков.

Первый способ проверить наличие охранных зон – через публичную кадастровую карту. Нажимаем на вкладку «слои». Ставим галочку напротив словосочетания «зоны с особыми условиями использования». Зеленой подсветкой отображается охранная зона. Нажав на нее, можно перейти к подробной информации. Охранные зоны не всегда своевременно вносят в базу, поэтому их не всегда можно увидеть на публичной кадастровой карте или же в свежей выписке из ЕГРН на земельный участок.

Второй способ узнать о наличии охранных зон – через карту зон с особыми условиями использования территории. Такая карта публикуется на сайте органов местного самоуправления. В ней должны быть отражены охранные зоны особо охраняемой природной территории, зоны охраны объектов культурного наследия, приаэродромные территории и так далее.

Третий способ – попросить собственника участка заказать свежий градостроительный план земельного участка, ГПЗУ. Этот документ готовится органами местного самоуправления на бесплатной основе. В нем указываются все известные муниципальным властям охранные зоны. Старый ГПЗУ не подойдет, поскольку даже полгода достаточно для того, чтобы территория обросла новыми охранными зонами. Минус такого варианта в том, что срок предоставления ГПЗУ составляет примерно две недели. Этот срок может меняться в зависимости от города или района.

Помимо перечисленных способов, выезжая на осмотр участка, присмотритесь к местности вокруг. Обратите внимание на наличие поблизости заводов, водонапорных башен, электрических подстанций, памятников архитектуры и так далее.

Проверка границ земельного участка

Начнем с проверки статуса земельного надела. Наиболее распространенные статусы это «учтенные» и «ранее учтенные». 

Статус «учтенные» означает, что земельный участок прошел кадастровый учет после 1 марта 2008 года после вступления в силу федерального закона о кадастровой деятельности.

Участки без установленных координат поворотных точек, не имеют задекларированную площадь. Зарегистрировать строение на таком участке гораздо сложнее.

Более того, в этом случае имеется высокий потенциал для споров с соседями по вопросу установления смежных границ.

Самые опасное при покупке такого участка, это возможность нарваться на недобросовестных продавцов, фактическое расположение такого участка может оказаться совершенно в другом месте.

Если на карте есть графическое изображение границ участка, то координаты внесены.

Однако отметим, что ранее учтенные участки далеко не всегда имеют точные координаты. Нередки случаи, когда земельные участки имеют реестровые ошибки, вызывающие наложение границ.

Выявить такую проблему поможет услуга выноса точек в натуру. Эта услуга поможет сопоставить фактически установленные границы на местности с границами, которые внесены в документы.

К примеру, вы покупаете земельный участок со строением. Сведения о координатах строения не внесены в ЕГРН. Вынос точек в натуру показывает, что строение частично вышло за границы участка.

Зарегистрировать это строение в дальнейшем не получится если не провести перераспределение земельных участков, что не всегда возможно реализовать. 

Цена за вынос одной точки от 500 рублей.

Обратиться за этой услугой можно в любую фирму, которая занимается кадастровой деятельностью. Согласитесь, спокойствие стоит дороже этих денег. Ведь, купив участок с проблемными границами, вы рискуете потратить в дальнейшем гораздо больше денежных средств и нервных клеток.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости

Эти выписки можно заказать как бумажном виде через МФЦ, так и в электронной версии в Госуслугах.

Через указанные выписки мы можем узнать о наличии обременений, арестах, иных ограничениях на участок. В выписке также может содержаться отметка «отсутствует согласие на продажу в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса».

Она не препятствует переходу прав, но важно понимать, что земельный участок может стать предметом судебного разбирательства.

Через вторую выписку узнаем о цепочке собственников участка, проверяем основание возникновения права собственности. Стоит насторожиться, если собственник получил право на участок в результате наследования.

Важно понимать, что существуют риски судебного разбирательства, если иные наследники не приняли имущество вовремя.

К примеру, если наследник докажет, что принял наследство фактическими действиями, он может заявить иск к покупателю.