Как правильно и выгодно гасить ипотеку досрочно

Как досрочно погасить ипотечный или иного рода кредит? Как правильно к этому подходить, чтобы было максимально выгодно? Что нужно заранее предусмотреть перед тем, как досрочно погашать ипотеку? Скажу сразу: досрочное погашение нужно планировать еще на этапе получение кредита.

Насколько оправдано досрочное погашение

Стоит ли гасить досрочно или лучше не торопиться? 

Отталкиваться нужно от цели. Если у нас цель – побыстрее закрыть кредит и забыть про него, то стоит поскорее закрыть.

Если же мы, например, взяли деньги в банке для инвестиции под низкий процент, то нужно понимать, что такие длинные и недорогие деньги мы вряд ли еще сможем получить. И тогда наша задача уже – не стараться закрыть кредит скорее, а наоборот, получить побольше сумму на этих выгодных условиях. 

Не забывайте и про возможность рефинансирования. Как только ставка опускается на 1–2 %, сразу же пытайтесь получить рефинансирование и снизить свою ставку по ипотеке. 

Как выбрать оптимальный срок погашения кредита

Первое и главное – правильно выбрать оптимальный срок погашения ипотеки. Чтобы было комфортно платить. Но в то же время не надо стремиться получить самый низкий платеж, чтобы не увеличивать срок кредита. 

Лучше стремиться к меньшему сроку, потому что от него очень сильно зависит размер переплаты. 

Сроки и ставка в таблице взяты для примера, чтобы была понятна динамика.

Вопрос, который нам задает в банке менеджер: «На сколько лет будете брать: на 15 или на 20?». Этот вопрос стоит 1 200 000 рублей. Мало кто, наверное, об этом задумывается.

При этом разница в платежах получается чуть больше 3000 в месяц.

Как ставка влияет на размер переплаты

Снижение ставки на 1 % дает экономию в 15 % от суммы полученного кредита.

То есть, если удается получить кредит хотя бы на 1 % ниже или рефинансировать действующий кредит и снизить ставку хотя бы на 1 %, мы фактически экономим 15 % от полученной суммы. 

Есть ли ограничения в досрочном погашении

Довольно распространенное мнение, что банк не любит тех, кто досрочно погашает кредиты. «А вдруг он внесет меня в черный список за то, что мало на мне заработал и больше меня никто не будет кредитовать?». 

Это не так. Может быть, банки сами распускают эти слухи?

На самом деле свое мнение банк формирует на основании того, насколько мы вовремя платим. Наличие просрочек – самый главный критерий. Если мы погасили кредит через две недели после его получения, никакого негатива от банка не будет.

В 2012 году закон запретил банкам устанавливать какие-либо ограничения для заемщиков. Сейчас мы можем погашать кредит досрочно как частично, так и полностью. И это можно сделать хоть через месяц после оформления кредита. 

Как правильно вносить досрочный платеж

Некоторые банки списывают сумму, которую мы внесли в качестве досрочного погашения, не сразу в день внесения, а в дату платежа. Поэтому очень важно написать заявление о том, чтобы платеж применили именно тем числом, которым мы хотим сделать это досрочное погашение.

Как видно из таблицы, внеся дополнительные 100 000 в первый месяц нашего погашения, мы сэкономим за все время пользования кредитом 131 тысячу рублей.

А если через пять лет – сэкономим 93 тысячи рублей.

Через 15 лет эти 100 000 дадут нам экономию всего 27 тысяч рублей.

Зная, что банк начисляет процент на остаток долга, можно заключить, что выгоднее вносить дополнительный платеж, например, по 10 000 рублей каждый месяц, чем копить 100 000 несколько месяцев для одного большого платежа.

Можно ли использовать маткапитал для досрочного погашения ипотеки

Сейчас банки принимают маткапитал в качестве досрочного погашения. Нужно будет: 

• Обратиться в пенсионный фонд.

• Предоставить действующий ипотечный договор.

• Подать заявление о переводе мат. капитала на счет банка для досрочного погашения.

Если в заявлении не написать о досрочном погашении, деньги просто будут лежать на счете в банке, с которого будет списываться ежемесячный платеж. Банк должен понимать – что именно нужно делать с этими деньгами. Если погашение частичное, он произведет перерасчет, и размер основного долга уменьшится. После этого сумма ежемесячного платежа заметно снизится либо сократится срок кредита.