«Земельный экспресс»: покупка земли - выгодная инвестиция

Дорогие друзья!

Деловой портал BFM.ru опубликовал интересную и полезную статью про инвестиции в земельные участки, в которой принял участие учредитель компании «Земельный экспресс» Алексей Комаров. Он прокомментировал нынешнюю ситуацию в загородном строительстве и дал ценные советы на тему инвестиций.

«Земельный экспресс»: покупка земли - выгодная инвестиция

Инвестиции в городскую недвижимость имеют довольно высокий порог вхождения, удачные земельные участки могут обойтись гораздо дешевле. Однако цены и будущие доходы — все это наполнено смыслом только в сочетании с ценностью объекта.

«Покупайте землю — ее больше не производят» — когда-то загородный рынок считал знаменитый афоризм, авторство которого приписывают Марку Твену, аксиомой. Потом для «загородки» настали времена тяжелого сна — да-да, если кто не помнит, были такие, и совсем недавно: несколько лет стагнации и почти полного отсутствия активности заставляли рассуждать о печальной участи подмосковных лендлордов. Не то что крупные земельные активы для строительства коттеджных поселков — даже небольшие участки без подряда, и те брали без былой охоты. Но афоризмы тем и хороши, что никогда не теряют ценности в среднесрочной и особенно в дальней перспективе; в отношении земли последние два года еще раз это доказали.

Вообще, как отмечает учредитель компании «Земельный экспресс» Алексей Комаров, дельных предложений — то есть удачно расположенных, качественных, юридически чистых, готовых с точки зрения разрешенного использования земельных участков — на рынке и до пандемии было меньше, чем претендентов на них. Нельзя сказать, что покупатели прямо-таки стояли в очереди, но побегать в поисках хорошего варианта им приходилось, и стоимость земли, по оценкам экспертов компании, ежегодно немножко поднималась — примерно на 7-11%.

А потом настала эпоха COVID-19, причем настала так резко и неожиданно, что первые пару месяцев никто ничего не понимал — ни продавцы, ни покупатели, поэтому сохранялся прежний статус-кво.

«Как только все поняли, как жить в современных реалиях, спрос стремительно пошел вверх. Сюда же добавилась общая накопленная усталость от изоляции. Всем захотелось свободы, и понятно, что у тех, кто проживал в своих частных домах, ее было куда больше. Поэтому если обычно из десяти показов к приобретению участка приводили только два, то в пандемию практически все показы заканчивались покупкой. И наша задача состояла лишь в том, чтобы увеличивать объемы и предлагать широкий выбор участков в разных ценовых категориях для людей разных финансовых возможностей», — делится воспоминаниями Алексей Комаров, по мнению которого начиная с 2020 года спрос на землю вырос примерно на 70%.



  Естественно, цены тоже выросли, и не только благодаря покупательскому ажиотажу. Увеличение стоимости строительных и горюче-смазочных материалов, серьезное повышение транспортных расходов — это еще не полный перечень факторов, толкнувших базовые цены вверх, особенно на высоколиквидные предложения. В частности, по данным компании «Инком-недвижимость», сегодня в целом по Московскому региону усредненная цена участка без подряда — 1,5 млн рублей, а средняя стоимость (в зависимости от направления) наиболее ликвидных участков на расстоянии до 30-40 километров от МКАД — от 3 млн до 4 млн рублей.
Но это, что называется, средняя температура по больнице. Многие семьи, по наблюдениям Алексея Комарова, рассчитывают на приобретение участка за совсем другие деньги — от 600 тысяч до 1 млн рублей.

«Сегодня, в ситуации критично подорожавшей ипотеки, это особенно понятные инвестиционные траты — ведь такие участки практически всегда приобретаются без софинансирования со стороны. Я как учредитель компании слежу за сделками, вижу, с какими деньгами приходят люди на покупку участков. И могу сказать, что участие финансово-банковского сектора здесь минимальное: сделок с привлечением кредитных средств — 5-7%», — уточняет эксперт.

Конечно, постепенно с получением ипотечных займов стало чуть проще, банки начали выдавать их чуть активнее, появилась программа «Сельская ипотека», а затем ипотека под строительство частных домов.
«И все-таки если до пандемии «ипотечники» у нас составляли 3-4% от общего числа покупателей, то сегодня уже озвученные 5-7% — рост налицо, но, прямо скажем, не великий», — говорят в «Земельном экспрессе».

По подсчетам экспертов, так обстоят дела и в коттеджных поселках «Рэд» и «Фишер», расположенных соответственно в 35 километрах и 38 километрах от МКАД по Каширскому шоссе, и в поселке «Дивный» в 50 километрах от кольцевой по Симферопольскому шоссе, и в проекте Calipso Village 2 — в 26 километрах от МКАД по Дмитровскому шоссе, и практически в каждом из многочисленных поселков компании. Разные направления, разные расстояния от Москвы, цены тоже слегка разные, а ипотечный расклад — один.

Сегодня вести речь об ипотечных займах сложно: существующие льготные госпрограммы в их нынешних параметрах будут действовать до конца марта, а какими будут новые правила, пока не очень понятно. Что же касается базовой коммерческой ипотеки, то ее при ключевой ставке в 20% вряд ли можно назвать привлекательной.

А вот о чем стоит говорить, так это об инвестиционной привлекательности недвижимости, которая является одним из классических «защитных активов». Вообще, таких активов, способных уберечь инвесторов от финансовых потерь в кризисный период, всего три: золото, наличные деньги и, пожалуй, самый понятный большинству частных инвесторов — недвижимость, которая в условиях волатильности национальной валюты и резкого роста цен менее подвержена колебаниям, чем акции, деривативы и другие инвестиционные инструменты.



Однако, как подчеркивают эксперты «Земельного экспресса», инвестиции в городскую недвижимость имеют довольно высокий порог вхождения — несколько миллионов, а вот земельные участки пока еще можно найти по куда более гуманным ценам. Которые наверняка тоже будут расти, радуя инвесторов и заставляя грустить не поторопившихся вовремя покупателей.
В сегодняшних условиях инвестиционную привлекательность земли подпитывает еще одно серьезное соображение, весьма распространенное среди жителей мегаполисов.

«Экономическая ситуация, которая не улучшается, а, возможно, будет становиться все сложнее, заставляет многих задуматься над следующей цепочкой шагов: купить участок, построить дом для постоянного проживания, переехать в него, а городскую квартиру начать сдавать. Хотя, конечно, под влиянием обстоятельств тактика может измениться: можно остаться в городской квартире, а начать сдавать загородную недвижимость. Сегодня строительство основательного 80-метрового дома в окрестностях Москвы обойдется примерно в ту же сумму или даже чуть дешевле, чем покупка 35-40-метровой квартиры в границах старой Москвы. В любом случае недвижимость начнет приносить стабильный арендный доход, и в сегодняшней нашей жизни ключевое слово тут — стабильный», — подчеркивает Алексей Комаров.

Впрочем, цены, инвестиции, будущие доходы — все это имеет смысл только в сочетании с ценностью: за что, собственно, изначально предлагается платить, пусть даже без привлечения заемных денег?

«За время пандемии наше предложение несколько поменялось: мы стали активнее выводить на рынок поселки, расположенные ближе к Москве, причем в сегменте массового спроса. Подчеркну — массового, хотя раньше подобные участки в основном были сосредоточены в бизнес-сегменте», — рассказывает глава «Земельного экспресса».

На самом деле, ключевые преимущества поселков, которые сейчас составляют основу предложения компании, были во многих ее предыдущих проектах: хорошие видовые характеристики, у воды или около леса, рядом с Москвой. Сегодня в фокусе внимания «Земельного экспресса» — Каширское шоссе: здесь соотношение «цена — качество» наиболее привлекательно для покупателей, поэтому участки пользуются большой популярностью. Чтобы в этом убедиться, достаточно зайти на сайт компании и посмотреть, на скольких каширских поселках стоит радостная плашка: «Продано».

Да компания и не скрывает, что 2021 год закончила очень успешно. Все задачи, которые были поставлены, выполнены, все работы по созданию объектов и сопутствующей инфраструктуры в поселках проведены в точном соответствии со взятыми перед покупателями обязательствами, костяк команды, которая занимается землей больше 15 лет, сохранен.

Кстати, огромный опыт — а все руководство «Земельного экспресса» вышло из крупных структур, которые имели в управлении до 50 тысяч подмосковных гектаров, — так вот, опыт, помноженный на любовь к своему делу, позволяет компании и сегодня говорить о перспективах.
«Что такое земля, каждый этап ее преобразования, ее стоимость и ценность, особенности реализации — нам все понятно. И не так уж важно, сколько именно у нас проектов, хотя их много. Важно, что мы любим свою работу, нам нравится этим заниматься, команда профессионалов воспринимает каждый поселок и каждый участок как свое детище. Да, мы все сейчас находимся в очень непростом времени. Но мы оптимисты, мы верим, что люди будут по-прежнему интересоваться землей, покупать ее, реализовать свои мечты, вить свои «гнезда», а мы будем им в этом помогать», — убежден Алексей Комаров.


Текст: Валерия Мозганова, Бизнес FM